Auer Witte Thiel: Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch rechtfertigt Kündigung

München – September 2013: „Jeder hat das Recht auf freie Persönlichkeitsentfaltung, soweit er dadurch keine Rechte anderer verletzt“, zitiert Auer Witte Thiel den 2. Artikel des Grundgesetztes. Dem müssen sich auch Raucher beugen, wie das Amtsgericht Düsseldorf jüngst in einem Urteil klarstellte.

Regelmäßig berichtet die Kanzlei Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mietrecht.de über aktuelle Urteile zum Mietrecht. So auch über die aufsehenerregende Verhandlung vor dem Amtsgerichts Düsseldorf, bei der es um die Rechtmäßigkeit einer Räumungsklage gegen einen 75-jährigen Raucher ging. Die Vermieterin hatte diesem fristlos gekündigt, nachdem sie ihn vorher mehrfach erfolglos wegen seines Lüftungsverhaltens abgemahnt hatte.

Obwohl er starker Raucher sei, lüfte der 75-jährige die Wohnung nicht, wie vorgesehen, über die Fenster, sondern lasse den Rauch ins Treppenhaus abziehen. Angesichts der Geruchsbelästigung sei es bereits zu Beschwerden anderer Mieter gekommen, die sich hierdurch gestört fühlten und nun mit Kündigung drohten, fasst Auer Witte Thiel die Vorwürfe gegen den Mieter zusammen.

Schutz der körperlichen Unversehrtheit geht über individuelle Handlungsfreiheit

Das Amtsgericht wies in seinem Urteil zwar darauf hin, dass Rauchen in der Wohnung gestattet sei, befand aber, dass Vermieter eine Rauchbelästigung im Treppenhaus nicht hinnehmen müssen. Da die Geruchsbelästigung nicht fristgerecht von der Partei des Beklagten angefochten worden war, galt sie als unstrittig vorhanden.

Mit der Begründung, dass die Persönlichkeitsrechte des Rauchers dem Gesundheitsschutz der Nachbarn nachstehen, entschied das Gericht schließlich zugunsten der Vermieterin und gab ihrem Antrag auf fristlose Kündigung statt (AG Düsseldorf, Urteil vom 31.07.2013 – 24 C 1355/13).

Dass der Mieter bereits 40 Jahre in der Wohnung lebte und seit jeher darin geraucht hatte, komme auch keiner jahrelangen Duldung gleich, so das Gericht. Denn die Kündigung richte sich nicht gegen das Rauchen, sondern dezidiert gegen das veränderte Lüftungsverhalten und die damit verbundene Geruchsbelästigung im Treppenhaus.

Der Mieter hat allerdings bereits angekündigt, in Berufung zu gehen. Nach Informationen von Auer Witte Thiel wir das Landgericht die Räumungsklage gegen den Raucher voraussichtlich am 19. Dezember verhandeln.

Über die Kanzlei Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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Auer Witte Thiel: BGH-Urteil stärkt Wohnungseigentümergemeinschaft

München – September 2013: Mit der Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Anbringung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen darf oder ob dies einen Eingriff ins Sondereigentum der Bewohner darstellt, befasste sich jüngst der Bundesgerichtshof. Auer Witte Thiel schildert die Meinung des BGH und rekonstruiert die Urteilsfindung.

Sind Wohnungseigentümergemeinschaften dazu berechtigt, per Mehrheitsentscheid eine nachträgliche Wohnungsausstattung mit Rauchwarnmeldern zu beschließen? Dieser Fragestellung widmet sich vor dem Hintergrund eines BGH-Urteils unter www.auerwittethiel-mietrecht.de Auer Witte Thiel. Die Meinung des Klägers in diesem Fall lautete ganz klar „Nein“. Nach seiner Auffassung mangele es der Wohnungseigentümergemeinschaft hierfür an Beschlusskompetenz. Zudem greife sie mit ihrer Entscheidung unzulässig in das Sondereigentum ein.

Auer Witte Thiel zum Urteil: Rauchwarnmelder sind kein Sondereigentum

Analog zum Bundesgerichtshof teilt Auer Witte Thiel diese Meinung nicht: Wie vom BGH in seiner Urteilsfindung angeführt, sind Rauchwarnmelder nämlich nicht sondereigentumsfähig. Dies rührt daher, dass sie der Sicherheit aller Bewohner und Besucher des Hauses sowie des Gebäudes an sich dienen. Somit kann mit ihrer Anbringung auch nicht ins Sondereigentum eingegriffen werden. Selbst dann nicht, wenn es sich um Bereiche handelt, die zweifelsohne dazu zählen, erläutert Auer Witte Thiel.

Nach Meinung des BGH sind Bewohner sogar dazu verpflichtet, Zutritt zu ihrem Sondereigentum zu gewähren, damit Rauchwarnmelder an der Wohnungsdecke (die stets im Gemeinschaftseigentum steht) montiert werden können. Dabei müssen sie mögliche Berührungen hinnehmen, bekommen Schäden allerdings erstattet (BGH Urteil vom 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11; vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Damit Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird, schließt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft außerdem auch den Abschluss eines Wartungsvertrags mit ein.

Wohnungseigentümergemeinschaft darf Einbau und Wartung mehrheitlich beschließen

Im vorliegenden Fall erging aus der Hamburger Bauordnung eine Vorschrift über die regelmäßige Wartung und Kontrolle der Rauchwarnmelder. Ebenso, wie das Landesrecht unter Fristsetzung die nachträgliche Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern verlangte. Hieraus, so Auer Witte Thiel, ergibt sich eine eigentumsbezogene Pflicht der Gemeinschaft. Ungeachtet dessen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband oder die einzelnen Wohnungseigentümer Adressat dieser Verpflichtung sind, obliegt es der Gemeinschaft, die öffentlich-rechtlichen Brandschutzvorschriften einzuhalten. Dementsprechend vertreten BGH und Auer Witte Thiel die Meinung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern per Mehrheitsbeschluss bestimmen darf.

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Auer Witte Thiel informiert: Insolvenzgericht nicht zu Wohnsitzermittlung verpflichtet

M ünchen – September 2013: Welche Folgen es haben kann, bei Gericht keine ladungsf ähige Anschrift anzugeben, musste j üngst ein Schuldner erfahren, dem die Restschuldbefreiung nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens doch noch versagt wurde. Auer Witte Thiel berichtet, wie es dazu kommen konnte.

Zun ächst lief alles ganz normal: Ein Schuldner leitet ein Insolvenzverfahren mit Antrag auf Restschuldbefreiung ein, die ihm auch angek ündigt wird. Die bisherige Insolvenzverwalterin wird zur Treuh änderin bestellt und das Insolvenzverfahren aufgehoben. Einziger Haken: Der Schuldner befindet sich im Ausland – eine ladungsf ähige Anschrift liegt nicht vor. Genau dies, erl äutert Auer Witte Thiel, wurde dem Schuldner schließlich zum Verh ängnis.

Auer Witte Thiel: BGH legt Schuldner vor allem mangelnde Kontaktbem ühung zur Last

Die Rechtsanw älte, die unter weitere Informationen zum Thema Insolvenzrecht bereitstellen, erkl ären: Durch das Vers äumnis seiner Mitwirkungspflicht, eine Adresse anzugeben, unter der er erreichbar ist, hatte der Schuldner keinen Kenntnisstand vom Verfahrensverlauf. Die Treuh änderin konnte lediglich eine Postfach- und E-Mail-Adresse ermitteln. Die dorthin gesandten Schreiben erreichten den Schuldner nach eigener Aussage jedoch nicht.

Von ihm selbst sei ferner kein Versuch ausgegangen, Kontakt aufzunehmen und sich über den aktuellen Stand zu informieren. Das änderte sich auch mit seiner R ückkehr nach Deutschland nicht. Seine neue Anschrift übersandte er der Treuh änderin und dem Gericht lediglich per E-Mail, ohne nachzuhaken, ob diese eingegangen waren. Dies war aufgrund veralteter/falscher Adressen nicht der Fall. Da der Schuldner sein ausl ändisches Postfach geschlossen hatte, war er somit f ür Gericht und Treuh änderin unerreichbar.

Auer Witte Thiel: Vernachl ässigung der Obliegenheitspflicht hat Konsequenzen

Aufgrund der verungl ückten Kommunikation erreichten den Schuldner weder die Zahlungsaufforderungen der Treuh änderin, die unter Fristsetzung ihre Mindestverg ütung verlangte, noch die Aufforderung zur Stellungnahme, als diese angesichts fehlender Reaktion einen Antrag auf Versagung der Restschuldbefreiung stellte. Somit ging das Gericht davon aus, der Schuldner sei unbekannt verzogen und gab dem Antrag statt, der anschließend öffentlich verk ündet wurde.

Endlich aufmerksam geworden, legte der Schuldner Rechtsbeschwerde beim BGH ein und klagte auf Einsetzung in den vorigen Stand. Dies wurde jedoch abgelehnt. Zur Begr ündung erl äutert Auer Witte Thiel: Aufgrund der Verletzung seiner Mitwirkungspflicht und mangelnder Kontaktinitiative tr ägt der Kl äger die Alleinschuld an der Kommunikationsmisere und ihren Folgen, wie der Verfristung des Antrags. Das Insolvenzgericht dagegen trifft keine Pflicht, Nachforschungen über den Wohnsitz des Schuldners anzustellen (BGH-Urteil vom 16. Mai 2013, AZ. IX ZB 272/11).

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Auer Witte Thiel: Berufung auf Obliegenheitspflichten nicht immer möglich

München – August 2013: Normalerweise führt eine Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers dazu, dass der Versicherer im Schadenfall leistungsfrei ist, erläutert Auer Witte Thiel. Hat die Versicherung die Leistung jedoch abgelehnt, ist auch eine Berufung auf die Obliegenheiten nicht mehr möglich. Auer Witte Thiel informiert über ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs.

Geklagt hatte ein Versicherungsnehmer, der von seiner Wohngebäudeversicherung die Leistungsübernahme für Frostbruchschäden erstreiten wollte. Diese waren infolge eines Heizungsausfalls entstanden. Der Gebäudeeigner gab gegenüber der Versicherung an, noch um den Zeitpunkt des Ausfalls vor Ort gewesen zu sein, jedoch nichts von einem Heizungsausfall bemerkt zu haben. Die Versicherung warf ihm vor, das leer stehende Gebäude weder ausreichend geheizt, noch die Wasserleitungen entleert zu haben. Somit habe er die vertraglich vereinbarten Obliegenheiten verletzt, was zu einer Kündigung seitens des Versicherers führte. Weitere Informationen zum Fall stellt Auer Witte Thiel auch auf der Versicherungsrecht-Themenseite zur Verfügung.

Daraufhin bat der Versicherungsnehmer seine Assekuranz per Anwaltsschreiben, den Sachverhalt noch einmal zu überdenken und gab nun plötzlich an, dass seine Frau zuletzt im Gebäude gewesen sei. Obwohl die Heizung an besagtem Datum bekanntlich schon nicht mehr funktionierte, sei es zu diesem Zeitpunkt noch warm gewesen. Der arglistige Täuschungsversuch wurde von der Versicherung erkannt, die anzeigte, noch Rückfragen für die Bearbeitung klären zu wollen. Da sie am selben Tag aber auch die Kündigungsbestätigung und die Erstattung der überbezahlten Prämien verschickte, verwirkte sie das Recht, sich auf die Obliegenheitsverletzung berufen zu können. So entschied der BHG, nachdem der Kläger in den Vorinstanzen gescheitert war.

Auer Witte Thiel: Wer arglistig täuscht, verliert Leistungsanspruch

Normalerweise, so Auer Witte Thiel, ist mit einer arglistigen Täuschung jeder Zahlungsanspruch verwirkt. Da sie aber erst nach der Kündigung erfolgte, habe sie laut BGH keinen Belang mehr. Denn der Schutz vertraglich vereinbarter Obliegenheiten gilt nur, solange sich die Versicherung prüfungs- und verhandlungsbereit zeigt. Mit der Leistungsablehnung endet die Leistungsfreiheit wegen arglistiger Täuschung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. März 2013 – IV ZR 110/11).

Eine Möglichkeit, sich wieder auf die Obliegenheitsverletzung berufen zu können, gibt es jedoch, erklärt Auer Witte Thiel: Nämlich, indem die Versicherung ihrem Klienten klar anzeigt, dass sie anschließend wieder in die Sachprüfung eintreten will.

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Auer Witte Thiel informiert: veraltete Schallschutznormen sind kein Mietmangel

München – August 2013: Der Bundesgerichtshof befasste sich jüngst mit der Frage, ob eine unzeitgemäße Tritt- und Schallschutzdämmung einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellt. Über das Urteil und den konkreten Fall berichtet Auer Witte Thiel.

Im vorliegenden Fall, über den Auer Witte Thiel unter näher berichtet, hatte der Wohnungsmieter eines 1952 nach dem Krieg wiederaufgebauten Altbaus geklagt. Streitpunkt war die Tritt- und Schallschutzdämmung zwischen seiner Obergeschoss- und den darüber liegenden Dachgeschosswohnungen. Letztere waren im Zuge eines Dachgeschossausbaus 2003 entstanden. Die Vermieterin hatte im Dachgeschoss auf einer Fläche von 21 m² den Estrich entfernen und erneuern lassen. Auf weiteren, 96 m² und 59 m² großen Flächen, war der alte Estrichbelag nur abgeschliffen und verspachtelt worden.

Der Mieter monierte nun, dass die Schallisolierung weder 1952 noch zum Zeitpunkt des Dachgeschossausbaus den geltenden Schallschutzstandards entsprochen habe und minderte die Miete 2007 um 20 Prozent, erläutert Auer Witte Thiel den Hintergrund des Tatbestands.

BGH gibt Revision statt: Vermieterin muss Mietminderung nicht akzeptieren

Während das Amtsgericht der Klage stattgab und das Mannheimer Landgericht die Berufung der Vermieterin zurückwies, gab ihr der Bundesgerichtshof schließlich recht. Der VIII. Zivilsenat kam zu dem Urteil, dass eine Altbauwohnung keinen schallschutztechnischen Mangel aufweist, solange der Tritt- und der Luftschallschutz den DIN-Normen entspricht, die zum Zeitpunkt Gültigkeit besaßen, an dem das Gebäude errichtet wurde. Die einzige Ausnahme sind anders lautende, schriftlich fixierte Abreden, führt Auer Witte Thiel ergänzend aus.

Im konkreten Fall, so der BHG, sei die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz viel zu gering gewesen, um ihn mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung vergleichen zu können. Nur dann nämlich, erläutert Auer Witte Thiel, ist es möglich, auf die zum Datum der Änderungsarbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Im vorliegenden Beispiel sei dies jedoch in keinster Weise gerechtfertigt, so das Gericht.

Demnach ist der Tritt- und Luftschallschutz in einem Gebäude vertragsgemäß, wenn er den Standards zu Zeiten der Errichtung entspricht (Urteil v. 5.6.2013, VIII ZR 287/12). Darüber hinausgehende Anforderungen, so Auer Witte Thiel, können Mieter nicht verlangen.

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Auer Witte Thiel informiert über Gesetzesänderung im privaten Insolvenzrecht

München – August 2013: Am 7. Juni beschloss der Bundesrat das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte. Damit wird das Restschuldbefreiungsverfahren von bisher sechs auf drei Jahre halbiert, informiert Auer Witte Thiel.

Sofern die Verfahrenskosten und mindestens 35 Prozent der Schulden beglichen sind, können sich Existenzgründer und Verbraucher künftig bereits nach drei Jahren von ihren Restschulden befreien lassen. Bisher war eine Restschuldbefreiung nicht vor sechs Jahren möglich, erläutert Auer Witte Thiel. Dies liegt auch im Interesse der Gläubiger, so die Kanzlei, die unter weitere Informationen über die Gesetzesreform bereitstellt.

Viele Gläubiger gehen bisher trotz langwierigem Verfahren leer aus, weil den Schuldnern Anreize fehlen, sich um Begleichung der Forderungen zu bemühen. Dies ändert sich mit der Insolvenzrechtsreform. Schuldnern stellt sie einen schnelleren wirtschaftlichen Neustart in Aussicht, während Gläubiger von dem damit verbundenen Zahlungsanreiz profitieren und nach drei Jahren nun zumindest einen Teil ihrer Forderungen erhalten.

Auer Witte Thiel: Insolvenzplan nun auch in Verbraucherinsolvenzverfahren möglich

Unterstrichen wird der Zahlungsanreiz von einer Anordnung zu Beginn künftiger Insolvenzverfahren. Demnach muss ein Antragsteller auf Restschuldbefreiung einem Erwerb nachgehen oder sich zumindest um eine angemessene Arbeit bemühen. Andernfalls können Gläubiger jederzeit einen schriftlichen Versagungsantrag stellen. An dieser Insolvenzverfahrensregelung ändert sich nichts, so Auer Witte Thiel.

Nicht ausgeschlossen ist dabei die Möglichkeit der Einigung: Erstmalig können mit der Reform nun auch Insolvenzpläne in Verbraucherinsolvenzverfahren eingebracht werden. Das heißt, dass Schuldner – unabhängig von gesetzlichen Quoten und Verfahrensdauern – mit ihren Gläubigern Regelungen für eine individuelle Entschuldung treffen können, erläutert Auer Witte Thiel. Kommt es zu einer Einigung, ist der Weg für einen finanziellen Neubeginn frei.

Besserer Schutz für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften

Eine weitere, wichtige Neuerung betrifft Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften. War es bisher so, dass die Kündigung der Mitgliedschaft durch Vollstreckungsgläubiger oder Insolvenzverwalter einem Wohnungsverlust gleichkam, sollen insolvente, natürliche Personen mit Inkrafttreten des Gesetzes vor diesen Folgen geschützt werden.

In ihren wesentlichen Teilen soll das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte am 1. Juli 2014 in Kraft treten. Eine rückwirkende Geltung für laufende Insolvenzverfahren ist – ausgenommen die Einbringung eines Insolvenzplans – nicht angeordnet.

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Kanzlei Auer Witte Thiel informiert über Kündigung wegen Zahlungsverzug

München – Juli 2013: Weder § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB sind auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug anwendbar. Das stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil klar. Die Kanzlei Auer Witte Thiel informiert über die Hintergründe des Richterentscheids und erklärt, was das Urteil für Vermieter bedeutet.

Laut Bundesgerichtshof gelten für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs andere Vorschriften, als für außerordentliche Kündigungen aus dem gleichen Grund. So bezieht sich § 543 Abs. 2, Satz 1, Nr. 3 BGB, der als Voraussetzung einen Mindestmietrückstand von zwei Monatsmieten oder eine Verzugsdauer von zwei Monaten in Folge vorsieht, alleine auf außerordentliche Kündigungen. Bei einer ordentlichen Kündigung darf dieser Schwellenwert dagegen unterschritten sein, verweist Auer Witte Thiel auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012 (Az. VIII ZR 107/12).

Bundesgerichtshof urteilt: Gesetzliche Maßgaben für außerordentliche Kündigung gelten bei ordentlicher nicht

Zu seinem Urteil kam der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem ein Mieter zunächst wegen Nichtzahlung bzw. unvollständiger Zahlung seiner Heizkostenvorschüsse in Verzug geraten war. Seine Vermieterin kündigte ihm deshalb fristgemäß. Nachdem er rechtskräftig auf Zahlung der Ausstände verurteilt worden war und diese schließlich auch beglich, geriet der Mieter mit der laufenden Monatsmiete in Verzug. Daraufhin kündigte die Vermieterin erneut fristgerecht. Der Mieter ging in Revision, sodass sich schließlich der Bundesgerichtshof mit dem Fall befasste, so Auer Witte Thiel.

In seiner Entscheidung vom 10.10.2012 (Az. VIII 107/12) kam der BGH zu folgendem Ergebnis: Bei einer ordentlichen Kündigung ist § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht anwendbar. Daher habe die Vermieterin mit ihrer Kündigung auch nicht zwei Monate bis zur rechtskräftigen Verurteilung des Mieters am 15.11.10 warten müssen. Das Mietverhältnis sei am 5.10.2009 wirksam beendet worden.

Auer Witte Thiel: Dieses Fazit können Vermieter aus dem BGH-Urteil ziehen

Vermieter haben also auch dann die Möglichkeit, ein Mietverhältnis ordentlich zu beenden, wenn der Mietrückstand des Mieters mehr als eine Monatsmiete aber weniger als zwei beträgt, erläutert Auer Witte Thiel das BGH-Urteil. Auch wenn die Verzugsdauer einen Monat übersteigt, zwei aber noch nicht erreicht, darf der Vermieter ordentlich kündigen. Der zweimonatige Kündigungsschutz nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entfällt in diesem Fall.

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Auer Witte Thiel informiert über wegweisendes BGH-Urteil zu Krankenversicherungsverträgen

München – Juni 2013: Krankenversicherungen nach § 193 Abs. 3 Satz 1 VVG gelten erst als wirksam gekündigt, wenn dem Alt-Versicherer die Bestätigung einer Anschlussversicherung zugegangen ist. Rückwirkende Gültigkeit auf den Kündigungseingang bei der Versicherung besteht nicht. Auer Witte Thiel erläutert das Urteil des IV. Zivilsenat des BGH und den zugrunde liegenden Fall.

Im konkreten Fall hatte ein privat krankenversicherter Kunde einen neuen Versicherungsvertrag mit einem weiteren Anbieter abgeschlossen und den Vertragsbeginn zunächst wegen Verzögerungen bei der Kündigung mit dem Altanbieter – mit Einverständnis der neuen Versicherung – vom 01. Februar auf den 1. Dezember 2009 verschoben. In einem zweiten Schreiben vom 10. Juni 2009 widerrief der Versicherte den Neuvertrag jedoch komplett, woraufhin ihn die Folgeversicherung auf Zahlung der ausstehenden Prämien verklagte. Weitere Informationen zum Fall stellt Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-versicherungsrecht.de zur Verfügung.

Während die Klage vor dem Amtsgericht abgelehnt worden war, gab ihr das Berufungsgericht für den Versicherungszeitraum vom 01. Dezember 2009 bis zum 01. April 2010 statt. Der Beklagte ging in Revision, woraufhin der BGH das Landgerichtsurteil auflöste und den Fall erneut an das Berufungsgericht übergab.

Vermeidung von Doppelversicherungs-Gefahr liegt bei Versicherungsnehmer

Das Berufungsgericht kam zu dem Schluss, dass der ursprüngliche Vertrag vom 12. Dezember 2008 mit der Kündigung nicht fristgerecht zurückgenommen worden war. Denn das Widerrufsrecht war bei Eingang des Schreibens bereits abgelaufen, sodass sich der Widerruf nach § 8 Abs. 1 VVG nur noch auf die geänderten Vertragsbestimmungen beziehen konnte, erklärt Auer Witte Thiel. Der Ursprungsvertrag kam also wirksam zustande. Das sah auch das Gericht so und verurteilte den Beklagten zur Zahlung der ausstehenden Prämien.

Versicherung muss Klarheit über die Wirksamkeit einer Kündigung haben

Allerdings können Krankenversicherte bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des ersten Versicherungsjahrs kündigen. Diese Frist wäre im vorliegenden Fall eingehalten gewesen. Die tatsächliche Wirksamkeit der Kündigung hängt jedoch nicht nur vom rechtzeitigen Eingang bei der Versicherung und ihrem unmissverständlichen Inhalt ab, sondern auch davon, ob die Altversicherung rechtzeitig Kenntnis über das Bestehen einer Anschlussversicherung hatte. Die Bestätigung war dem Beklagten am 18. Juni 2009 von seiner bestehenden Versicherung zugegangen. Ferner muss in Fällen wie diesen geprüft werden, ob eine Mindestversicherungsdauer vereinbart wurde, die einen maximal zweijährigen Kündigungsausschluss bedeuten kann, ergänzt Auer Witte Thiel.

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Auer Witte Thiel informiert: Mietspiegel ist gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen

München – April 2013: Mit dem aktuellen Mietspiegel haben Mieter wie Vermieter einen fundierten Leitfaden an der Hand, um die Angemessenheit von Wohnungsmieten einzuschätzen. Über die Funktion und den rechtlichen Stellenwert eines qualifizierten Mietspiegels informiert die Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel.

Der aktuelle Münchener Mietspiegel gilt für 500.000 frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet und dient vorranging dazu, das Mietpreisgefüge transparent zu machen. Vermieter können Mieterhöhungen anhand des qualifizierten Mietspiegels begründen. Gleichzeitig müssen die Begründungen spezifischen Richtlinien des Mietspiegels genügen, erläutert Auer Witte Thiel. Mehr zum Münchener Mietspiegel stellt die Kanzlei unter www.auerwittethiel-mietspiegel.de zum Nachlesen zur Verfügung.

Auer Witte Thiel: qualifizierter Mietspiegel schafft Klarheit in Erhöhungsfragen

In Bezug auf Mieterhöhungen legt der Mietspiegel klare Kriterien fest. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden, wobei zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen müssen. Für bestehende Mietverhältnisse gilt, dass die Mieterhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Ob die aktuelle Miete für eine Wohnung angemessen ist, können Vermieter anhand des qualifizierten Mietspiegels ermitteln, indem sie die Ausstattungsmerkmale ihrer Mietwohnung(en) vergleichen.

Auer Witte Thiel erklärt, welche Wohnungsmerkmale sich auf Mietpreis auswirken

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt neben der Lage, Größe und Ausstattung zunehmend auch die energetische Ausgestaltung einer Wohnung eine Rolle. Sie wurde im aktuellen Mietspiegel verstärkt berücksichtigt, sodass es zum Beispiel für Warmwasser, das mit Strom erzeugt wird, Abschläge gibt. Zuschläge können Vermieter hingegen für Merkmale wie ein zweites Badezimmer, hochwertigen (neuen) Bodenbelag oder eine moderne Küchenausstattung berechnen.

Wollen Vermieter die Miete anpassen, müssen sie den Mieter schriftlich informieren und die Erhöhung begründen. Hierbei können sie entweder ein Sachverständigengutachten vorlegen, auf drei Vergleichswohnungen verweisen oder den qualifizierten Mietspiegel zur Begründung heranziehen, informiert Auer Witte Thiel.

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Web: http://www.auerwittethiel-mietrecht.de
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Rechtsanwälte Auer Witte Thiel teilen ihr Expertenwissen in Kabel 1-Reportage

München – Februar 2013: Tobias Steiner, Rechtsanwalt der Kanzlei Auer Witte Thiel, tritt in der Reportage “Das §-Schlupfloch: Clever gespart“, aus der Reihe „Abenteuer Leben“ des Fernsehsenders Kabel Eins, als Experte auf. In dieser Funktion kommentiert Steiner rechtliche Situationen die immer wieder zu Unklarheiten führen. Beleuchtet werden die Bereiche Arbeitsrecht, Mietrecht, Zahlungsverzug und Mahngebühren, EC-Kartenverlust und Widerrufsfrist bei bestellter Ware.

Thema der Reportage sind so genannte „Paragraphen-Schlupflöcher“, also unklare rechtliche Sachverhalte, die immer wieder zu Unklarheiten und Auseinandersetzungen führen. Tobias Steiner ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit hervorragenden praktischen und theoretischen Qualifikationen. Darüber hinaus gehören das Reise- und Tourismusrecht sowie die gerichtliche Beitreibung von Verbraucherkrediten zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten bei Auer Witte Thiel. In Rahmen des Kabel Eins-Berichts stellt er sein Fachwissen unter anderem zu Themen des Mietrechts zur Verfügung. Mehr Hintergrundinformationen zur Sendung stellen Auer Witte Thiel auch unter http://www.auerwittethiel-tvreportage.de zur Verfügung.

Auer Witte Thiel über Paragraphen-Schlupflöcher im Mietrecht

Dem Thema Mietrecht – einer der Schwerpunkte der Rechtsanwälte Auer Witte Thiel – wird in der Kabel Eins-Reportage viel Platz eingeräumt. Eines der Themen, die hier aufgegriffen werden, ist die Pflicht der Grundstückseigentümer zur ordentlichen Beleuchtung der Eingangsbereiche. Im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht hat der Grundstückseigentümer dafür Sorge zu tragen, dass der Zugang zum Grundstück ausreichend beleuchtet ist – allerdings erst ab 7 Uhr (OLG Celle Az. 9 U 192/03). Somit ist die im Bericht aufgegriffene Beschwerde eines vor 7 Uhr arbeitenden Zeitungszustellers nicht zulässig, erklärt Tobias Steiner von Auer Witte Thiel.

Des Weiteren wird die Frage „Wer übernimmt die Wartungskosten für Rauchmelder?“ gestellt. Das Amtsgericht Bielefeld gab der Klage eines Mieters statt und entschied, dass die Instandhaltung von Rauchmeldern Vermietersache ist, sofern nicht anders im Mietvertrag vereinbart (AG Bielefeld Az. 17 C 288/11).

Um das Rechtsgebiet Mietrecht dreht sich auch die Frage nach der Betriebskostenzahlung im Falle eines vorzeitigen Auszugs während eines noch laufenden Mietverhältnisses. Laut Urteil des Amtsgerichts Leipzig muss der Mieter die Heiz- und Betriebskosten bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen – auch wenn er diese Kosten nicht mehr selbst verursacht. Zuviel gezahlte Kosten bekäme der Mieter so oder so nach erfolgter Betriebskostenabrechnung zurückgezahlt.

Auer Witte Thiel kommentieren häufige Rechtsirrtümer

Neben diesen drei genannten Beispielen aus dem Mietrecht beleuchtet die Reportage weitere Rechtsgebiete. So werden Fragen wie „Wer haftet bei EC-Kartenverlust?“ oder „Gilt die Widerrufsfrist erst bei Erhalt der Ware?“ beleuchtet und geklärt. Verbraucher erhalten hierdurch wertvolle Rechtstipps. Die jeweiligen Situationen werden anschaulich anhand von Fallbeispielen dargestellt und anschließend von Tobias Steiner sachkundig kommentiert.

Unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil1-1.211971 und http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil2-1.211975 kann der Beitrag angesehen werden. Die Textversion der Sendung steht unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/paragraphen-schlupfloch/schlupfloch-clever-geld-gespart-1.210924 bereit.

Über die Kanzlei Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften und Wohnungs(bau)unternehmen. Ein wesentlicher Schwerpunkt der Kanzlei liegt im Bereich der professionellen Forderungsbeitreibung und Zwangsvollstreckung. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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