Auer Witte Thiel informiert: Mietspiegel ist gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen

München – April 2013: Mit dem aktuellen Mietspiegel haben Mieter wie Vermieter einen fundierten Leitfaden an der Hand, um die Angemessenheit von Wohnungsmieten einzuschätzen. Über die Funktion und den rechtlichen Stellenwert eines qualifizierten Mietspiegels informiert die Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel.

Der aktuelle Münchener Mietspiegel gilt für 500.000 frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet und dient vorranging dazu, das Mietpreisgefüge transparent zu machen. Vermieter können Mieterhöhungen anhand des qualifizierten Mietspiegels begründen. Gleichzeitig müssen die Begründungen spezifischen Richtlinien des Mietspiegels genügen, erläutert Auer Witte Thiel. Mehr zum Münchener Mietspiegel stellt die Kanzlei unter www.auerwittethiel-mietspiegel.de zum Nachlesen zur Verfügung.

Auer Witte Thiel: qualifizierter Mietspiegel schafft Klarheit in Erhöhungsfragen

In Bezug auf Mieterhöhungen legt der Mietspiegel klare Kriterien fest. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden, wobei zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen müssen. Für bestehende Mietverhältnisse gilt, dass die Mieterhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Ob die aktuelle Miete für eine Wohnung angemessen ist, können Vermieter anhand des qualifizierten Mietspiegels ermitteln, indem sie die Ausstattungsmerkmale ihrer Mietwohnung(en) vergleichen.

Auer Witte Thiel erklärt, welche Wohnungsmerkmale sich auf Mietpreis auswirken

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt neben der Lage, Größe und Ausstattung zunehmend auch die energetische Ausgestaltung einer Wohnung eine Rolle. Sie wurde im aktuellen Mietspiegel verstärkt berücksichtigt, sodass es zum Beispiel für Warmwasser, das mit Strom erzeugt wird, Abschläge gibt. Zuschläge können Vermieter hingegen für Merkmale wie ein zweites Badezimmer, hochwertigen (neuen) Bodenbelag oder eine moderne Küchenausstattung berechnen.

Wollen Vermieter die Miete anpassen, müssen sie den Mieter schriftlich informieren und die Erhöhung begründen. Hierbei können sie entweder ein Sachverständigengutachten vorlegen, auf drei Vergleichswohnungen verweisen oder den qualifizierten Mietspiegel zur Begründung heranziehen, informiert Auer Witte Thiel.

Über die Kanzlei Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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Auer Witte Thiel Rechtsanwälte

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: http://www.auerwittethiel-mietrecht.de
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Rechtsanwälte Auer Witte Thiel teilen ihr Expertenwissen in Kabel 1-Reportage

München – Februar 2013: Tobias Steiner, Rechtsanwalt der Kanzlei Auer Witte Thiel, tritt in der Reportage “Das §-Schlupfloch: Clever gespart“, aus der Reihe „Abenteuer Leben“ des Fernsehsenders Kabel Eins, als Experte auf. In dieser Funktion kommentiert Steiner rechtliche Situationen die immer wieder zu Unklarheiten führen. Beleuchtet werden die Bereiche Arbeitsrecht, Mietrecht, Zahlungsverzug und Mahngebühren, EC-Kartenverlust und Widerrufsfrist bei bestellter Ware.

Thema der Reportage sind so genannte „Paragraphen-Schlupflöcher“, also unklare rechtliche Sachverhalte, die immer wieder zu Unklarheiten und Auseinandersetzungen führen. Tobias Steiner ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit hervorragenden praktischen und theoretischen Qualifikationen. Darüber hinaus gehören das Reise- und Tourismusrecht sowie die gerichtliche Beitreibung von Verbraucherkrediten zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten bei Auer Witte Thiel. In Rahmen des Kabel Eins-Berichts stellt er sein Fachwissen unter anderem zu Themen des Mietrechts zur Verfügung. Mehr Hintergrundinformationen zur Sendung stellen Auer Witte Thiel auch unter http://www.auerwittethiel-tvreportage.de zur Verfügung.

Auer Witte Thiel über Paragraphen-Schlupflöcher im Mietrecht

Dem Thema Mietrecht – einer der Schwerpunkte der Rechtsanwälte Auer Witte Thiel – wird in der Kabel Eins-Reportage viel Platz eingeräumt. Eines der Themen, die hier aufgegriffen werden, ist die Pflicht der Grundstückseigentümer zur ordentlichen Beleuchtung der Eingangsbereiche. Im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht hat der Grundstückseigentümer dafür Sorge zu tragen, dass der Zugang zum Grundstück ausreichend beleuchtet ist – allerdings erst ab 7 Uhr (OLG Celle Az. 9 U 192/03). Somit ist die im Bericht aufgegriffene Beschwerde eines vor 7 Uhr arbeitenden Zeitungszustellers nicht zulässig, erklärt Tobias Steiner von Auer Witte Thiel.

Des Weiteren wird die Frage „Wer übernimmt die Wartungskosten für Rauchmelder?“ gestellt. Das Amtsgericht Bielefeld gab der Klage eines Mieters statt und entschied, dass die Instandhaltung von Rauchmeldern Vermietersache ist, sofern nicht anders im Mietvertrag vereinbart (AG Bielefeld Az. 17 C 288/11).

Um das Rechtsgebiet Mietrecht dreht sich auch die Frage nach der Betriebskostenzahlung im Falle eines vorzeitigen Auszugs während eines noch laufenden Mietverhältnisses. Laut Urteil des Amtsgerichts Leipzig muss der Mieter die Heiz- und Betriebskosten bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen – auch wenn er diese Kosten nicht mehr selbst verursacht. Zuviel gezahlte Kosten bekäme der Mieter so oder so nach erfolgter Betriebskostenabrechnung zurückgezahlt.

Auer Witte Thiel kommentieren häufige Rechtsirrtümer

Neben diesen drei genannten Beispielen aus dem Mietrecht beleuchtet die Reportage weitere Rechtsgebiete. So werden Fragen wie „Wer haftet bei EC-Kartenverlust?“ oder „Gilt die Widerrufsfrist erst bei Erhalt der Ware?“ beleuchtet und geklärt. Verbraucher erhalten hierdurch wertvolle Rechtstipps. Die jeweiligen Situationen werden anschaulich anhand von Fallbeispielen dargestellt und anschließend von Tobias Steiner sachkundig kommentiert.

Unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil1-1.211971 und http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil2-1.211975 kann der Beitrag angesehen werden. Die Textversion der Sendung steht unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/paragraphen-schlupfloch/schlupfloch-clever-geld-gespart-1.210924 bereit.

Über die Kanzlei Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften und Wohnungs(bau)unternehmen. Ein wesentlicher Schwerpunkt der Kanzlei liegt im Bereich der professionellen Forderungsbeitreibung und Zwangsvollstreckung. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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Auer Witte Thiel: Mietrechtsänderungsgesetz modernisiert Wohnraum-Mietrecht

München – Januar 2013: Der Bundestag hat am 13.12.2012 die bereits seit längerer Zeit geplanten Mietrechtsänderungen beschlossen. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird das Wohnraum-Mietrecht aktualisiert.
Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel erläutern die wichtigsten Neuerungen.
Der Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz behandelt vier Regelungskomplexe: Contracting, energetische Modernisierung, Vorgehen gegen Mietnomadentum und Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Auer Witte Thiel gehen auf die wichtigsten Punkte ein und stellen unter http://www.auerwittethiel-mietrecht.de weiterführende Informationen zur Verfügung.
Zum ersten Mal gibt es mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz Regelungen zum Contracting, also der energiesparenden Wärmelieferung durch externe Anbieter. Zukünftig braucht der Vermieter keine Zustimmung des Mieters mehr, um auf Contracting umzusteigen – Voraussetzung ist allerdings, dass die Umstellung kostenneutral verläuft. Das bedeutet zum Beispiel, dass die Kosten für die Umstellung dann auf den Mieter übertragen werden können, wenn aufgrund des Contractings seine Heiz- und Warmwasserkosten nicht steigen. Dank des neuen Gesetzes ist die Umstellung für den Vermieter wesentlich problemloser durchzuführen, so Auer Witte Thiel.

Auer Witte Thiel begrüßen Neuerungen zur energetischen Modernisierung

Ein weiterer Punkt betrifft die energetische Modernisierung vermieteter Gebäude als Beitrag zur Energiewende. Dank der neuen Regelungen werden sowohl Vorteile als auch Lasten energetischer Modernisierungen gleichmäßig auf Mieter und Vermieter verteilt. Ein Mietminderungsanspruch kann künftig erst nach 3 Monaten geltend gemacht werden, wodurch für den Vermieter Anreize für Investitionen geschaffen werden. Wie bei allen Sanierungen kann der Vermieter auch hier laut geltendem Recht jedes Jahr bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Weiterhin werden Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter dadurch erleichtert, dass als Begründung nun ausreicht, sich auf Pauschalwerte zu berufen. Mitunter teure kostspielige Sachverständigengutachten sind nicht mehr notwendig. Auer Witte Thiel begrüßen die Neuerungen als einen wichtigen Schritt zu mehr Rechtssicherheit für modernisierungswillige Vermieter. Zudem fällt die Härtefallregelung bezüglich Unzumutbarkeit von Kostenerhöhungen in Zukunft weg – beziehungsweise wird die Härtefallprüfung in das erst später folgende Mieterhöhungsverfahren verschoben. Da der Abwägungsmaßstab nicht verschärft wird, ist der Mieter auch bei gegebenem Härtegrund vor Mieterhöhungen geschützt. Die dadurch entstandenen Verzögerungen fallen nun weg, und der Vermieter erhält wesentlich mehr Planungssicherheit.

Bei regulären Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist zukünftig eine Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent vorgesehen.

Auer Witte Thiel informieren über Regelungen zu Mietnomadentum

Die Reform legt darüber hinaus Maßnahmen fest, um das so genannte Mietnomadentum noch gezielter anzugehen. Vor allem Kleinvermietern kommen diese neuen Regelungen sehr zugute, erklären Auer Witte Thiel. Gerichte sind nun verpflichtet, Räumungssachen präferiert zu bearbeiten. Eine neue Sicherungsanordnung kann den Mieter verpflichten, für die Nutzungsentgelte, die bei langer Prozessdauer anfallen, eine Sicherheitsleistung zu stellen und so den Vermieter vor finanziellen Schäden zu schützen. Bei Nichtbefolgung kann eine Eilräumung eingeleitet werden. Grundlage für die Neuregelung ist die so genannte „Berliner Räumung“. Das Modell bedeutet die Durchführung einer Räumung, ohne dass die Gegenstände in der Wohnung weggeschafft oder eingelagert werden müssen.
Weiterhin behandelt das Mietrechtsänderungsgesetz die Schließung von Lücken bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen. Die Umgehung des Schutzes vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre durch das so genannte „Münchener Modell“ wird nun unterbunden. Das Münchner Modell umging den Schutz, in dem die von einer Personengesellschaft gekaufte Wohnung vor Umwandlung in Wohnungseigentum durch einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden konnte.
Am 1. Februar 2013 wird sich der Bundesrat im zweiten Durchgang mit dem Beschluss des Deutschen Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz beschäftigen.

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Auer Witte Thiel: Mietrechtsänderungsgesetz modernisiert Wohnraum-Mietrecht

München – Januar 2013: Der Bundestag hat am 13.12.2012 die bereits seit längerer Zeit geplanten Mietrechtsänderungen beschlossen. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird das Wohnraum-Mietrecht aktualisiert.
Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel erläutern die wichtigsten Neuerungen.
Der Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz behandelt vier Regelungskomplexe: Contracting, energetische Modernisierung, Vorgehen gegen Mietnomadentum und Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Auer Witte Thiel gehen auf die wichtigsten Punkte ein und stellen unter http://www.auerwittethiel-mietrecht.de weiterführende Informationen zur Verfügung.
Zum ersten Mal gibt es mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz Regelungen zum Contracting, also der energiesparenden Wärmelieferung durch externe Anbieter. Zukünftig braucht der Vermieter keine Zustimmung des Mieters mehr, um auf Contracting umzusteigen – Voraussetzung ist allerdings, dass die Umstellung kostenneutral verläuft. Das bedeutet zum Beispiel, dass die Kosten für die Umstellung dann auf den Mieter übertragen werden können, wenn aufgrund des Contractings seine Heiz- und Warmwasserkosten nicht steigen. Dank des neuen Gesetzes ist die Umstellung für den Vermieter wesentlich problemloser durchzuführen, so Auer Witte Thiel.

Auer Witte Thiel begrüßen Neuerungen zur energetischen Modernisierung

Ein weiterer Punkt betrifft die energetische Modernisierung vermieteter Gebäude als Beitrag zur Energiewende. Dank der neuen Regelungen werden sowohl Vorteile als auch Lasten energetischer Modernisierungen gleichmäßig auf Mieter und Vermieter verteilt. Ein Mietminderungsanspruch kann künftig erst nach 3 Monaten geltend gemacht werden, wodurch für den Vermieter Anreize für Investitionen geschaffen werden. Wie bei allen Sanierungen kann der Vermieter auch hier laut geltendem Recht jedes Jahr bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Weiterhin werden Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter dadurch erleichtert, dass als Begründung nun ausreicht, sich auf Pauschalwerte zu berufen. Mitunter teure kostspielige Sachverständigengutachten sind nicht mehr notwendig. Auer Witte Thiel begrüßen die Neuerungen als einen wichtigen Schritt zu mehr Rechtssicherheit für modernisierungswillige Vermieter. Zudem fällt die Härtefallregelung bezüglich Unzumutbarkeit von Kostenerhöhungen in Zukunft weg – beziehungsweise wird die Härtefallprüfung in das erst später folgende Mieterhöhungsverfahren verschoben. Da der Abwägungsmaßstab nicht verschärft wird, ist der Mieter auch bei gegebenem Härtegrund vor Mieterhöhungen geschützt. Die dadurch entstandenen Verzögerungen fallen nun weg, und der Vermieter erhält wesentlich mehr Planungssicherheit.

Bei regulären Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist zukünftig eine Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent vorgesehen.

Auer Witte Thiel informieren über Regelungen zu Mietnomadentum

Die Reform legt darüber hinaus Maßnahmen fest, um das so genannte Mietnomadentum noch gezielter anzugehen. Vor allem Kleinvermietern kommen diese neuen Regelungen sehr zugute, erklären Auer Witte Thiel. Gerichte sind nun verpflichtet, Räumungssachen präferiert zu bearbeiten. Eine neue Sicherungsanordnung kann den Mieter verpflichten, für die Nutzungsentgelte, die bei langer Prozessdauer anfallen, eine Sicherheitsleistung zu stellen und so den Vermieter vor finanziellen Schäden zu schützen. Bei Nichtbefolgung kann eine Eilräumung eingeleitet werden. Grundlage für die Neuregelung ist die so genannte „Berliner Räumung“. Das Modell bedeutet die Durchführung einer Räumung, ohne dass die Gegenstände in der Wohnung weggeschafft oder eingelagert werden müssen.
Weiterhin behandelt das Mietrechtsänderungsgesetz die Schließung von Lücken bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen. Die Umgehung des Schutzes vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre durch das so genannte „Münchener Modell“ wird nun unterbunden. Das Münchner Modell umging den Schutz, in dem die von einer Personengesellschaft gekaufte Wohnung vor Umwandlung in Wohnungseigentum durch einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden konnte.
Am 1. Februar 2013 wird sich der Bundesrat im zweiten Durchgang mit dem Beschluss des Deutschen Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz beschäftigen.

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Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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Auer Witte Thiel: Wer wegen Streiks am Urlaubsort festsitzt, hat keinen Anspruch auf Schadenersatz

München – November 2012: Laut eines BGH-Urteils vom 21.08. 2012 haben Passagiere keinen Anspruch auf Ausgleichszahlung für Flugannullierung aufgrund angekündigter Pilotenstreiks. Fällt ein Flug aufgrund von angekündigten Tarifstreiks aus, können Passagiere dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshof zufolge keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Denn es handele sich dabei um außergewöhnliche Umstände, die nicht von den Fluggesellschaften zu beherrschen seien.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel erläutern die Hintergründe der Entscheidung.

Werden Flüge aufgrund eines Personalstreiks annulliert, gehen Passagiere leer aus, entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 21.8.2012. Die Anwälte Auer Witte Thiel erklären: Ein Streikaufruf durch eine Gewerkschaft sei als externer Faktor zu bewerten, der außerhalb des Betriebs der Fluggesellschaft liege und nicht von dieser abzuwenden sei. Schließlich würde die Entscheidung zum Streik seitens der Arbeitnehmer im Rahmen der Tarifautonomie getroffen, so Auer Witte Thiel. Gleichermaßen urteilte der X. Zivilsenat für Reise- und Personenbeförderungsrecht.
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Auer Witte Thiel: Kostenausgleichsvereinbarung kein Umgehungsgeschäft

München – Oktober 2012: Laut eines von Auer Witte Thiel erstrittenen Urteils des Landgerichts Rostock vom 10.08.2012, Az. 48 C 179/10, stellt die so genannte Kostenausgleichsvereinbarung (KAV) kein Umgehungsgeschäft nach § 169 Abs. 5 S. 2 VVG dar. Wird mit Abschluss einer Versicherung eine KAV (Kostenausgleichsvereinbarung) vereinbart, sind die anfallenden Abschluss-/Einrichtungs- und sonstigen Kosten nicht Teil der monatlichen Beiträge, sondern werden gesondert gezahlt. Es existieren zwei unabhängige Verträge, so genannte Nettopolicen. Leider wird teilweise unterstellt, dass es sich bei der KAV um ein Umgehungsgeschäft nach § 169 VVG handeln würde, was jedoch nach der auch gerichtlich bestätigten Auffassung von Auer Witte Thiel unzutreffend ist.

Im hier von Auer Witte Thiel kommentierten Fall wurde am 10.11.2008 ein Vertrag mit KAV zwischen Versicherungsanbieter und Versicherungsnehmer abgeschlossen. Am 16.07.2009 kündigte der Kunde den Versicherungsvertrag und stellte auch die Zahlungen auf die KAV ein. Daraufhin klagte der Versicherungsanbieter, der Kunde berief sich auf die Unwirksamkeit der KAV, da diese das in § 169 Abs. 5 S. 2 VVG enthaltene Verbot umgehe. Die Klage wurde vom Amtsgericht Rostock abgewiesen.

Die Versicherungsanbieterin legte Berufung ein, mit der Begründung, § 169 Abs. 5 S. 2 VVG ist nicht einschlägig, da keine Zillmerung (Verrechnung der Abschlusskosten mit den Prämienzahlungen) vereinbart wurde. Der vorliegende Fall ist auch nicht mit dem eines Maklervertrages vergleichbar, da die Abschlusskosten der Versicherung und keinem Dritten zugutekommen.

Der § 169 Abs. 5 S. 2 VVG gilt seit dem 01.01.2008 und trifft Regelungen für den Fall, dass zwischen Versicherung und Versicherungsnehmer die Vereinbarung getroffen wurde, dass die Abschlusskosten des Vertrages mit den Versicherungsprämien verrechnet werden (die sogenannte Bruttopolice). Wird vorzeitig gekündigt, kann es vorkommen, dass noch nicht alle Abschlusskosten bezahlt wurden. Der in diesem Fall früher öfter eingesetzte Stornoabzug wurde gemäß § 169 Abs. 5 S. 2 VVG für unwirksam erklärt, erklären Auer Witte Thiel.

Diese Vorschrift kann jedoch laut des aktuellen Urteils des Landgerichts Rostock nicht auf den hier vorliegenden Fall angewendet werden, da die Zahlung der Vertriebs- und Abschlusskosten nicht als Bruttopolice, sondern als Nettopolice in einem gesonderten Vertrag geregelt wurde. Die Nettopolice wurde in § 169 Abs. 5 S. 2 VVG aufgrund der durch zwei Verträge entstehenden Transparenz der Abschlusskostenhöhe ganz bewusst ausgeklammert.

Demnach stellt die von der Klägerin angewandte Version keine Umgehung von § 169 Abs. 5 S. 2 VVG dar. Ebenso wird auch das gesetzliche Kündigungsrecht des Kunden durch die KAV nicht unterlaufen. Sicherlich ist eine Nettopolicen-Vereinbarung mit hohen Kosten verbunden. Diese werden jedoch von Beginn an transparent gemacht, sodass der Versicherungsnehmer im Vorfeld entscheiden kann, ob ein solcher Vertrag für ihn Sinn macht.

Die Berufung war daher im Hinblick auf die Zahlungspflicht des Kunden aus der KAV erfolgreich, informieren Auer Witte Thiel. Der Beklagte war sowohl über die vollen Kosten als auch über die Tatsache, dass eine Kündigung der Versicherung nicht mit einer Kündigung der KAV einhergeht, von Beginn an informiert und hatte 30 Tage Zeit zur eingehenden Prüfung des Vertrages, den er schlussendlich unterschrieb. Mit diesem Urteil hat das Landgericht Rostock eine frühere Entscheidung der 10. Kammer des LG Rostock vom 26.11.10 kritisiert, da dort verkannt wurde, dass die Abschlusskosten auch durch Einmalzahlung geleistet werden können und diese Kosten für den Versicherungsnehmer transparent sind. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel begrüßen die aktuelle Entscheidung des LG Rostock.
Mehr Informationen finden Sie unter www.auerwittethiel-versicherungsrecht.de.

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Auer Witte Thiel: Kostenausgleichsvereinbarung kein Umgehungsgeschäft

München – Oktober 2012: Laut eines von Auer Witte Thiel erstrittenen Urteils des Landgerichts Rostock vom 10.08.2012, Az. 48 C 179/10, stellt die so genannte Kostenausgleichsvereinbarung (KAV) kein Umgehungsgeschäft nach § 169 Abs. 5 S. 2 VVG dar. Wird mit Abschluss einer Versicherung eine KAV (Kostenausgleichsvereinbarung) vereinbart, sind die anfallenden Abschluss-/Einrichtungs- und sonstigen Kosten nicht Teil der monatlichen Beiträge, sondern werden gesondert gezahlt. Es existieren zwei unabhängige Verträge, so genannte Nettopolicen. Leider wird teilweise unterstellt, dass es sich bei der KAV um ein Umgehungsgeschäft nach § 169 VVG handeln würde, was jedoch nach der auch gerichtlich bestätigten Auffassung von Auer Witte Thiel unzutreffend ist.

Im hier von Auer Witte Thiel kommentierten Fall wurde am 10.11.2008 ein Vertrag mit KAV zwischen Versicherungsanbieter und Versicherungsnehmer abgeschlossen. Am 16.07.2009 kündigte der Kunde den Versicherungsvertrag und stellte auch die Zahlungen auf die KAV ein. Daraufhin klagte der Versicherungsanbieter, der Kunde berief sich auf die Unwirksamkeit der KAV, da diese das in § 169 Abs. 5 S. 2 VVG enthaltene Verbot umgehe. Die Klage wurde vom Amtsgericht Rostock abgewiesen.

Die Versicherungsanbieterin legte Berufung ein, mit der Begründung, § 169 Abs. 5 S. 2 VVG ist nicht einschlägig, da keine Zillmerung (Verrechnung der Abschlusskosten mit den Prämienzahlungen) vereinbart wurde. Der vorliegende Fall ist auch nicht mit dem eines Maklervertrages vergleichbar, da die Abschlusskosten der Versicherung und keinem Dritten zugutekommen.

Der § 169 Abs. 5 S. 2 VVG gilt seit dem 01.01.2008 und trifft Regelungen für den Fall, dass zwischen Versicherung und Versicherungsnehmer die Vereinbarung getroffen wurde, dass die Abschlusskosten des Vertrages mit den Versicherungsprämien verrechnet werden (die sogenannte Bruttopolice). Wird vorzeitig gekündigt, kann es vorkommen, dass noch nicht alle Abschlusskosten bezahlt wurden. Der in diesem Fall früher öfter eingesetzte Stornoabzug wurde gemäß § 169 Abs. 5 S. 2 VVG für unwirksam erklärt, erklären Auer Witte Thiel.

Diese Vorschrift kann jedoch laut des aktuellen Urteils des Landgerichts Rostock nicht auf den hier vorliegenden Fall angewendet werden, da die Zahlung der Vertriebs- und Abschlusskosten nicht als Bruttopolice, sondern als Nettopolice in einem gesonderten Vertrag geregelt wurde. Die Nettopolice wurde in § 169 Abs. 5 S. 2 VVG aufgrund der durch zwei Verträge entstehenden Transparenz der Abschlusskostenhöhe ganz bewusst ausgeklammert.

Demnach stellt die von der Klägerin angewandte Version keine Umgehung von § 169 Abs. 5 S. 2 VVG dar. Ebenso wird auch das gesetzliche Kündigungsrecht des Kunden durch die KAV nicht unterlaufen. Sicherlich ist eine Nettopolicen-Vereinbarung mit hohen Kosten verbunden. Diese werden jedoch von Beginn an transparent gemacht, sodass der Versicherungsnehmer im Vorfeld entscheiden kann, ob ein solcher Vertrag für ihn Sinn macht.

Die Berufung war daher im Hinblick auf die Zahlungspflicht des Kunden aus der KAV erfolgreich, informieren Auer Witte Thiel. Der Beklagte war sowohl über die vollen Kosten als auch über die Tatsache, dass eine Kündigung der Versicherung nicht mit einer Kündigung der KAV einhergeht, von Beginn an informiert und hatte 30 Tage Zeit zur eingehenden Prüfung des Vertrages, den er schlussendlich unterschrieb. Mit diesem Urteil hat das Landgericht Rostock eine frühere Entscheidung der 10. Kammer des LG Rostock vom 26.11.10 kritisiert, da dort verkannt wurde, dass die Abschlusskosten auch durch Einmalzahlung geleistet werden können und diese Kosten für den Versicherungsnehmer transparent sind. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel begrüßen die aktuelle Entscheidung des LG Rostock.
Mehr Informationen finden Sie unter www.auerwittethiel-versicherungsrecht.de.

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Auer Witte Thiel: Mietrechtänderungsgesetz soll Vermieter besser schützen

Auer Witte Thiel: Gesetzesentwurf will das Mietrecht an die aktuellen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse anpassen

München – Juli 2012: Auer Witte Thiel informiert: Der Referentenentwurf für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (MietRÄndG) sieht vor, das Mietrecht an aktuelle Gegebenheiten anzupassen und die Interessen sowohl des Vermieters als auch des Mieters in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Ein wichtiger und notwendiger Schritt, so die Meinung der Rechtsanwälte Auer Witte Thiel aus München.

Am 23.05.2012 hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen und auf den parlamentarischen Weg gebracht. Das Gesetz will investitionswillige Vermieter stärken. Der Tatbestand der „energetische Modernisierung“ ist neu und umfasst alle Maßnahmen, die durchgeführt werden, um das Mietobjekt energieeffizienter zu machen. Wird beispielsweise eine solche Modernisierung in einem Zeitrahmen von drei Monaten durchgeführt, soll dies den Mieter nicht mehr zu einer Mietminderung in der Bauphase berechtigen.

Darüber hinaus befasst sich das Mietrechtsänderungsgesetz mit Regelungen zum Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. So wird eine Lücke zum Umwandlungsschutz in § 577 a BGB geschlossen. Eine Neuregelung soll das „Münchener Modell“ unterbinden.

Geregelt werden soll außerdem der Umgang mit dem sogenannten Mietnomadentum. Hierzu zählt zum Beispiel das vorsätzliche Nicht-Nachkommen von Zahlungsverpflichtungen. Räumungsklagen sollen erleichtert und der Vermieter durch eine gerichtliche Hinterlegungsanordnung davor geschützt werden, allein durch die Hauptsacheverfahrensdauer wirtschaftlichen Schaden zu erleiden.

Die Rechtsanwälte der Kanzlei Auer Witte Thiel aus München sehen in der Gesetzesvorlage eine erfreuliche Entwicklung hin zu einem verbesserten Verhältnis beider Parteien (Mieter und Vermieter). Es bleibt jedoch abzuwarten, inwieweit sich die geplanten Änderungen tatsächlich in der Praxis auswirken werden.

Die Kanzlei Auer Witte Thiel wird ihre Berichterstattung zu aktuellen Themen rund um das Miet- und Immobilienrecht in den kommenden Monaten fortsetzen. Mehr Informationen zum Thema Mietrecht erhalten Sie unter www.auerwittethiel-presse.de.

Über die Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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Rechtsanwalt Tobias Steiner

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Auer Witte Thiel: Vermieter sind nicht verpflichtet von Mietern gewünschte Modernisierungen durchzuführen

München – Mai 2012. Auer Witte Thiel informiert: Der Bundesgerichtshof bestätigt, dass Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sind, zur weiteren Modernisierung einer Immobilie bauliche Veränderungen vorzunehmen. Dieses Urteil begrüßen die Rechtsanwälte der Kanzlei Auer Witte Thiel und sehen darin eine Erhöhung der Rechtssicherheit in einer häufig auftretenden Frage zwischen Mieter und Vermieter.
Im Urteil vom 14.09.2011 , VIII ZR 10/11 zum Fall „Gestattung der Modernisierung durch den Mieter“ wurde nun wieder vom Bundesgerichtshof Klarheit geschaffen: Ein Vermieter ist dementsprechend laut diesem Urteil weder dazu verpflichtet, eine von Mietern gewünschte Modernisierung durchzuführen, noch einem Wunsch der Selbstfinanzierung zuzustimmen.
Solange vertraglich zwischen Mieter und Vermieter keine anderen Absprachen vereinbart wurden, liegt es im Ermessen des Vermieters, ob dieser die Modernisierung gestattet oder sie aus finanziellen Interessen verweigert. Dem Interesse des Mieters an zusätzlicher Annehmlichkeit muss laut Urteil kein Vorrang gewährt werden. Selbst, wenn der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchführen möchte, muss der Vermieter nun nicht zustimmen. „Das Urteil bestätigt die Entscheidungsfreiheit des Vermieters über den Zeitpunkt von Investitionen in der eigenen Immobilie. Damit schafft der Bundesgerichtshof weitere Rechtssicherheit in einer wichtigen Frage, die sich häufig beiden Mietparteien stellt“, ziehen die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel ihr Fazit.
Zusätzliche Informationen zu aktuellen Urteilen rund um das Miet- und Immobilienrecht werden von der Kanzlei Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de für Sie bereitgestellt und kommentiert.

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Auer Witte Thiel: Brennstoffkosten müssen laut BGH nach Verbrauch umgelegt werden

Auer Witte Thiel: Entscheidung des BGH stärkt Rechte der Wohnungseigentümer

München – März 2012. Mit einer neuen Entscheidung präzisiert der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 251/10) die Pflichten der Wohnungsverwalter. In einer Heizkostenabrechnung sind die Brennstoffkosten grundsätzlich nach tatsächlichem Verbrauch auf die Eigentümer umzulegen – nicht nach geleisteten Abschlagzahlungen. Die Kanzlei Auer Witte Thiel berichtet über die BGH-Entscheidung. Darüber hinaus muss die Wohnungsverwaltung die Abweichungen zwischen Gesamt- und Einzelabrechnungen in allgemein verständlicher Form erläutern.

Wohnungsverwalter sind dazu verpflichtet, die Heizkosten abhängig vom tatsächlichen Brennstoffverbrauch auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 17. Februar und konkretisierte damit die Erfordernisse an die vom Verwalter zu erstellende Heizkostenabrechnung. Die Rechtsposition der Wohnungseigentümer erfährt durch das Urteil eine erfreuliche Stärkung, so die Meinung der Rechtsanwälte Auer Witter Thiel aus München.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte eine Wohnungsverwaltung eine Heizkostenabrechnung erstellt, in der die im Abrechnungsjahr geleisteten Abschlagszahlungen als Berechnungsbasis eingestellt und auf die Eigentümer umgelegt worden waren. Die hiergegen gerichtete Klage von zwei Wohnungseigentümern, die eine Abrechnung nach Verbrauch forderten, hatte vor dem Landgericht Erfolg. Die Revision der übrigen Eigentümer, die im Gegensatz zur Klagepartei mit der Abrechnungsweise einverstanden waren, verlief hingegen nur teilweise erfolgreich.

Zur Begründung verwies der Bundesgerichtshof darauf, dass in die Gesamtabrechnung alle Zahlungen aufzunehmen seien, die in Bezug zur Beschaffung von Brennstoffen stehen. Hierfür habe der Verwalter eine übersichtliche Rechnung vorzulegen, die alle Einnahmen bzw. Ausgaben enthält und ohne Hinzuziehung von Fachleuten verständlich sein muss. Dies erfordere auch eine genaue Angabe der tatsächlichen Einnahmen und Geldflüsse. Zwar erfülle die Gesamtabrechnung diese Anforderungen, die Einzelabrechnungen hingegen seien in diesem Punkt unzureichend. Verpflichtend seien die Bestimmungen der Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Brennstoffkosten vorsehen, befand der BGH. Die daraus resultierende Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse die Wohnungsverwaltung aufgrund der geforderten Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in verständlicher Weise erläutern, stellte der Bundesgerichtshof fest. Aus diesen Gründen seien die Einzelabrechnungen neu zu erstellen.

Weitere aktuelle Urteile und Kommentare zum Miet- und Immobilienrecht erhalten Sie von der Kanzlei Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werden ihre Berichterstattung über aktuelle BGH-Urteile in den kommenden Monaten fortsetzen.

Über Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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