Auer Witte Thiel informiert: Mietspiegel ist gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen

München – April 2013: Mit dem aktuellen Mietspiegel haben Mieter wie Vermieter einen fundierten Leitfaden an der Hand, um die Angemessenheit von Wohnungsmieten einzuschätzen. Über die Funktion und den rechtlichen Stellenwert eines qualifizierten Mietspiegels informiert die Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel.

Der aktuelle Münchener Mietspiegel gilt für 500.000 frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet und dient vorranging dazu, das Mietpreisgefüge transparent zu machen. Vermieter können Mieterhöhungen anhand des qualifizierten Mietspiegels begründen. Gleichzeitig müssen die Begründungen spezifischen Richtlinien des Mietspiegels genügen, erläutert Auer Witte Thiel. Mehr zum Münchener Mietspiegel stellt die Kanzlei unter www.auerwittethiel-mietspiegel.de zum Nachlesen zur Verfügung.

Auer Witte Thiel: qualifizierter Mietspiegel schafft Klarheit in Erhöhungsfragen

In Bezug auf Mieterhöhungen legt der Mietspiegel klare Kriterien fest. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden, wobei zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen müssen. Für bestehende Mietverhältnisse gilt, dass die Mieterhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Ob die aktuelle Miete für eine Wohnung angemessen ist, können Vermieter anhand des qualifizierten Mietspiegels ermitteln, indem sie die Ausstattungsmerkmale ihrer Mietwohnung(en) vergleichen.

Auer Witte Thiel erklärt, welche Wohnungsmerkmale sich auf Mietpreis auswirken

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt neben der Lage, Größe und Ausstattung zunehmend auch die energetische Ausgestaltung einer Wohnung eine Rolle. Sie wurde im aktuellen Mietspiegel verstärkt berücksichtigt, sodass es zum Beispiel für Warmwasser, das mit Strom erzeugt wird, Abschläge gibt. Zuschläge können Vermieter hingegen für Merkmale wie ein zweites Badezimmer, hochwertigen (neuen) Bodenbelag oder eine moderne Küchenausstattung berechnen.

Wollen Vermieter die Miete anpassen, müssen sie den Mieter schriftlich informieren und die Erhöhung begründen. Hierbei können sie entweder ein Sachverständigengutachten vorlegen, auf drei Vergleichswohnungen verweisen oder den qualifizierten Mietspiegel zur Begründung heranziehen, informiert Auer Witte Thiel.

Über die Kanzlei Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
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Web: http://www.auerwittethiel-mietrecht.de
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Rechtsanwälte Auer Witte Thiel teilen ihr Expertenwissen in Kabel 1-Reportage

München – Februar 2013: Tobias Steiner, Rechtsanwalt der Kanzlei Auer Witte Thiel, tritt in der Reportage “Das §-Schlupfloch: Clever gespart“, aus der Reihe „Abenteuer Leben“ des Fernsehsenders Kabel Eins, als Experte auf. In dieser Funktion kommentiert Steiner rechtliche Situationen die immer wieder zu Unklarheiten führen. Beleuchtet werden die Bereiche Arbeitsrecht, Mietrecht, Zahlungsverzug und Mahngebühren, EC-Kartenverlust und Widerrufsfrist bei bestellter Ware.

Thema der Reportage sind so genannte „Paragraphen-Schlupflöcher“, also unklare rechtliche Sachverhalte, die immer wieder zu Unklarheiten und Auseinandersetzungen führen. Tobias Steiner ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit hervorragenden praktischen und theoretischen Qualifikationen. Darüber hinaus gehören das Reise- und Tourismusrecht sowie die gerichtliche Beitreibung von Verbraucherkrediten zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten bei Auer Witte Thiel. In Rahmen des Kabel Eins-Berichts stellt er sein Fachwissen unter anderem zu Themen des Mietrechts zur Verfügung. Mehr Hintergrundinformationen zur Sendung stellen Auer Witte Thiel auch unter http://www.auerwittethiel-tvreportage.de zur Verfügung.

Auer Witte Thiel über Paragraphen-Schlupflöcher im Mietrecht

Dem Thema Mietrecht – einer der Schwerpunkte der Rechtsanwälte Auer Witte Thiel – wird in der Kabel Eins-Reportage viel Platz eingeräumt. Eines der Themen, die hier aufgegriffen werden, ist die Pflicht der Grundstückseigentümer zur ordentlichen Beleuchtung der Eingangsbereiche. Im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht hat der Grundstückseigentümer dafür Sorge zu tragen, dass der Zugang zum Grundstück ausreichend beleuchtet ist – allerdings erst ab 7 Uhr (OLG Celle Az. 9 U 192/03). Somit ist die im Bericht aufgegriffene Beschwerde eines vor 7 Uhr arbeitenden Zeitungszustellers nicht zulässig, erklärt Tobias Steiner von Auer Witte Thiel.

Des Weiteren wird die Frage „Wer übernimmt die Wartungskosten für Rauchmelder?“ gestellt. Das Amtsgericht Bielefeld gab der Klage eines Mieters statt und entschied, dass die Instandhaltung von Rauchmeldern Vermietersache ist, sofern nicht anders im Mietvertrag vereinbart (AG Bielefeld Az. 17 C 288/11).

Um das Rechtsgebiet Mietrecht dreht sich auch die Frage nach der Betriebskostenzahlung im Falle eines vorzeitigen Auszugs während eines noch laufenden Mietverhältnisses. Laut Urteil des Amtsgerichts Leipzig muss der Mieter die Heiz- und Betriebskosten bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen – auch wenn er diese Kosten nicht mehr selbst verursacht. Zuviel gezahlte Kosten bekäme der Mieter so oder so nach erfolgter Betriebskostenabrechnung zurückgezahlt.

Auer Witte Thiel kommentieren häufige Rechtsirrtümer

Neben diesen drei genannten Beispielen aus dem Mietrecht beleuchtet die Reportage weitere Rechtsgebiete. So werden Fragen wie „Wer haftet bei EC-Kartenverlust?“ oder „Gilt die Widerrufsfrist erst bei Erhalt der Ware?“ beleuchtet und geklärt. Verbraucher erhalten hierdurch wertvolle Rechtstipps. Die jeweiligen Situationen werden anschaulich anhand von Fallbeispielen dargestellt und anschließend von Tobias Steiner sachkundig kommentiert.

Unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil1-1.211971 und http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil2-1.211975 kann der Beitrag angesehen werden. Die Textversion der Sendung steht unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/paragraphen-schlupfloch/schlupfloch-clever-geld-gespart-1.210924 bereit.

Über die Kanzlei Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften und Wohnungs(bau)unternehmen. Ein wesentlicher Schwerpunkt der Kanzlei liegt im Bereich der professionellen Forderungsbeitreibung und Zwangsvollstreckung. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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Auer Witte Thiel: Mietrechtsänderungsgesetz modernisiert Wohnraum-Mietrecht

München – Januar 2013: Der Bundestag hat am 13.12.2012 die bereits seit längerer Zeit geplanten Mietrechtsänderungen beschlossen. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird das Wohnraum-Mietrecht aktualisiert.
Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel erläutern die wichtigsten Neuerungen.
Der Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz behandelt vier Regelungskomplexe: Contracting, energetische Modernisierung, Vorgehen gegen Mietnomadentum und Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Auer Witte Thiel gehen auf die wichtigsten Punkte ein und stellen unter http://www.auerwittethiel-mietrecht.de weiterführende Informationen zur Verfügung.
Zum ersten Mal gibt es mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz Regelungen zum Contracting, also der energiesparenden Wärmelieferung durch externe Anbieter. Zukünftig braucht der Vermieter keine Zustimmung des Mieters mehr, um auf Contracting umzusteigen – Voraussetzung ist allerdings, dass die Umstellung kostenneutral verläuft. Das bedeutet zum Beispiel, dass die Kosten für die Umstellung dann auf den Mieter übertragen werden können, wenn aufgrund des Contractings seine Heiz- und Warmwasserkosten nicht steigen. Dank des neuen Gesetzes ist die Umstellung für den Vermieter wesentlich problemloser durchzuführen, so Auer Witte Thiel.

Auer Witte Thiel begrüßen Neuerungen zur energetischen Modernisierung

Ein weiterer Punkt betrifft die energetische Modernisierung vermieteter Gebäude als Beitrag zur Energiewende. Dank der neuen Regelungen werden sowohl Vorteile als auch Lasten energetischer Modernisierungen gleichmäßig auf Mieter und Vermieter verteilt. Ein Mietminderungsanspruch kann künftig erst nach 3 Monaten geltend gemacht werden, wodurch für den Vermieter Anreize für Investitionen geschaffen werden. Wie bei allen Sanierungen kann der Vermieter auch hier laut geltendem Recht jedes Jahr bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Weiterhin werden Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter dadurch erleichtert, dass als Begründung nun ausreicht, sich auf Pauschalwerte zu berufen. Mitunter teure kostspielige Sachverständigengutachten sind nicht mehr notwendig. Auer Witte Thiel begrüßen die Neuerungen als einen wichtigen Schritt zu mehr Rechtssicherheit für modernisierungswillige Vermieter. Zudem fällt die Härtefallregelung bezüglich Unzumutbarkeit von Kostenerhöhungen in Zukunft weg – beziehungsweise wird die Härtefallprüfung in das erst später folgende Mieterhöhungsverfahren verschoben. Da der Abwägungsmaßstab nicht verschärft wird, ist der Mieter auch bei gegebenem Härtegrund vor Mieterhöhungen geschützt. Die dadurch entstandenen Verzögerungen fallen nun weg, und der Vermieter erhält wesentlich mehr Planungssicherheit.

Bei regulären Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist zukünftig eine Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent vorgesehen.

Auer Witte Thiel informieren über Regelungen zu Mietnomadentum

Die Reform legt darüber hinaus Maßnahmen fest, um das so genannte Mietnomadentum noch gezielter anzugehen. Vor allem Kleinvermietern kommen diese neuen Regelungen sehr zugute, erklären Auer Witte Thiel. Gerichte sind nun verpflichtet, Räumungssachen präferiert zu bearbeiten. Eine neue Sicherungsanordnung kann den Mieter verpflichten, für die Nutzungsentgelte, die bei langer Prozessdauer anfallen, eine Sicherheitsleistung zu stellen und so den Vermieter vor finanziellen Schäden zu schützen. Bei Nichtbefolgung kann eine Eilräumung eingeleitet werden. Grundlage für die Neuregelung ist die so genannte „Berliner Räumung“. Das Modell bedeutet die Durchführung einer Räumung, ohne dass die Gegenstände in der Wohnung weggeschafft oder eingelagert werden müssen.
Weiterhin behandelt das Mietrechtsänderungsgesetz die Schließung von Lücken bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen. Die Umgehung des Schutzes vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre durch das so genannte „Münchener Modell“ wird nun unterbunden. Das Münchner Modell umging den Schutz, in dem die von einer Personengesellschaft gekaufte Wohnung vor Umwandlung in Wohnungseigentum durch einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden konnte.
Am 1. Februar 2013 wird sich der Bundesrat im zweiten Durchgang mit dem Beschluss des Deutschen Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz beschäftigen.

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Auer Witte Thiel: Mietrechtsänderungsgesetz modernisiert Wohnraum-Mietrecht

München – Januar 2013: Der Bundestag hat am 13.12.2012 die bereits seit längerer Zeit geplanten Mietrechtsänderungen beschlossen. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird das Wohnraum-Mietrecht aktualisiert.
Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel erläutern die wichtigsten Neuerungen.
Der Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz behandelt vier Regelungskomplexe: Contracting, energetische Modernisierung, Vorgehen gegen Mietnomadentum und Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Auer Witte Thiel gehen auf die wichtigsten Punkte ein und stellen unter http://www.auerwittethiel-mietrecht.de weiterführende Informationen zur Verfügung.
Zum ersten Mal gibt es mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz Regelungen zum Contracting, also der energiesparenden Wärmelieferung durch externe Anbieter. Zukünftig braucht der Vermieter keine Zustimmung des Mieters mehr, um auf Contracting umzusteigen – Voraussetzung ist allerdings, dass die Umstellung kostenneutral verläuft. Das bedeutet zum Beispiel, dass die Kosten für die Umstellung dann auf den Mieter übertragen werden können, wenn aufgrund des Contractings seine Heiz- und Warmwasserkosten nicht steigen. Dank des neuen Gesetzes ist die Umstellung für den Vermieter wesentlich problemloser durchzuführen, so Auer Witte Thiel.

Auer Witte Thiel begrüßen Neuerungen zur energetischen Modernisierung

Ein weiterer Punkt betrifft die energetische Modernisierung vermieteter Gebäude als Beitrag zur Energiewende. Dank der neuen Regelungen werden sowohl Vorteile als auch Lasten energetischer Modernisierungen gleichmäßig auf Mieter und Vermieter verteilt. Ein Mietminderungsanspruch kann künftig erst nach 3 Monaten geltend gemacht werden, wodurch für den Vermieter Anreize für Investitionen geschaffen werden. Wie bei allen Sanierungen kann der Vermieter auch hier laut geltendem Recht jedes Jahr bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Weiterhin werden Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter dadurch erleichtert, dass als Begründung nun ausreicht, sich auf Pauschalwerte zu berufen. Mitunter teure kostspielige Sachverständigengutachten sind nicht mehr notwendig. Auer Witte Thiel begrüßen die Neuerungen als einen wichtigen Schritt zu mehr Rechtssicherheit für modernisierungswillige Vermieter. Zudem fällt die Härtefallregelung bezüglich Unzumutbarkeit von Kostenerhöhungen in Zukunft weg – beziehungsweise wird die Härtefallprüfung in das erst später folgende Mieterhöhungsverfahren verschoben. Da der Abwägungsmaßstab nicht verschärft wird, ist der Mieter auch bei gegebenem Härtegrund vor Mieterhöhungen geschützt. Die dadurch entstandenen Verzögerungen fallen nun weg, und der Vermieter erhält wesentlich mehr Planungssicherheit.

Bei regulären Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist zukünftig eine Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent vorgesehen.

Auer Witte Thiel informieren über Regelungen zu Mietnomadentum

Die Reform legt darüber hinaus Maßnahmen fest, um das so genannte Mietnomadentum noch gezielter anzugehen. Vor allem Kleinvermietern kommen diese neuen Regelungen sehr zugute, erklären Auer Witte Thiel. Gerichte sind nun verpflichtet, Räumungssachen präferiert zu bearbeiten. Eine neue Sicherungsanordnung kann den Mieter verpflichten, für die Nutzungsentgelte, die bei langer Prozessdauer anfallen, eine Sicherheitsleistung zu stellen und so den Vermieter vor finanziellen Schäden zu schützen. Bei Nichtbefolgung kann eine Eilräumung eingeleitet werden. Grundlage für die Neuregelung ist die so genannte „Berliner Räumung“. Das Modell bedeutet die Durchführung einer Räumung, ohne dass die Gegenstände in der Wohnung weggeschafft oder eingelagert werden müssen.
Weiterhin behandelt das Mietrechtsänderungsgesetz die Schließung von Lücken bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen. Die Umgehung des Schutzes vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre durch das so genannte „Münchener Modell“ wird nun unterbunden. Das Münchner Modell umging den Schutz, in dem die von einer Personengesellschaft gekaufte Wohnung vor Umwandlung in Wohnungseigentum durch einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden konnte.
Am 1. Februar 2013 wird sich der Bundesrat im zweiten Durchgang mit dem Beschluss des Deutschen Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz beschäftigen.

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Auer Witte Thiel: Wer wegen Streiks am Urlaubsort festsitzt, hat keinen Anspruch auf Schadenersatz

München – November 2012: Laut eines BGH-Urteils vom 21.08. 2012 haben Passagiere keinen Anspruch auf Ausgleichszahlung für Flugannullierung aufgrund angekündigter Pilotenstreiks. Fällt ein Flug aufgrund von angekündigten Tarifstreiks aus, können Passagiere dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshof zufolge keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Denn es handele sich dabei um außergewöhnliche Umstände, die nicht von den Fluggesellschaften zu beherrschen seien.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel erläutern die Hintergründe der Entscheidung.

Werden Flüge aufgrund eines Personalstreiks annulliert, gehen Passagiere leer aus, entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 21.8.2012. Die Anwälte Auer Witte Thiel erklären: Ein Streikaufruf durch eine Gewerkschaft sei als externer Faktor zu bewerten, der außerhalb des Betriebs der Fluggesellschaft liege und nicht von dieser abzuwenden sei. Schließlich würde die Entscheidung zum Streik seitens der Arbeitnehmer im Rahmen der Tarifautonomie getroffen, so Auer Witte Thiel. Gleichermaßen urteilte der X. Zivilsenat für Reise- und Personenbeförderungsrecht.
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Auer Witte Thiel begrüßt Urteil des BGH: Ab sofort können Vermieter bei Nichtzahlung erhöhter Betriebskosten fristlos kündigen

München – August 2012: Mit seinem Urteil vom 18. Juli 2012 beschreitet der Bundesgerichtshof neue Wege im Mietrecht. Vermieter bekommen dadurch ein wirksames Instrument an die Hand, um erhöhte Betriebskosten gegenüber ihren Mietern durchzusetzen, so die Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel. Auer Witte Thiel informiert aktuell über die neue Rechtslage.
Vereinbarungen über die Betriebskostenvorauszahlung sind in nahezu jedem Mietvertrag zu finden und schützen Mieter wie Vermieter vor finanziellen Risiken. Kommt es zu einem generellen Preisanstieg, entbrennt Erfahrungen von Auer Witte Thiel zufolge jedoch häufig Streit zwischen den Parteien um die Verhältnismäßigkeit der Erhöhung.
Laut BGB hat der Vermieter das Recht, die Vorauszahlungen zu erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB), sofern sie keine formellen und materiellen Fehler aufweist. Allerdings ist der Mieter bei fehlerhaften Erhöhungsansinnen nicht zur Zahlung verpflichtet (Urteil vom 15.05.2012, Az. VIII ZR 246/11).
So muss der Mieter im Falle einer Nichtzahlung der Betriebskostenerhöhung mit einer Räumungsklage rechnen. Denn laufen durch Nichtzahlung der Betriebskostenerhöhung Rückstände von mehr als ein bis zwei Monatsmieten auf, darf der Vermieter fristlos kündigen –und das ohne Zahlungsklage vor Gericht (Urteil vom 18.07.2012, Az. VIII ZR 1/11).

Es besteht ein großer Unterschied zur früheren Rechtsprechung, wo der Vermieter den Mieter im Falle von nicht bezahlten erhöhten Betriebskostenrechnungen erst auf die Zahlung des ausstehenden Betrages verklagen musste. Fristlos kündigen durfte er ihm erst, nachdem seiner Zahlungsklage vor Gericht stattgegeben worden war und diese Entscheidung rechtskräftig geworden ist. Mit dem aktuellen Urteil muss der Kündigung nun keine rechtskräftige Verurteilung mehr vorausgegangen sein. Erhöht der Vermieter einseitig die Betriebskosten und der Mieter zahlt nicht, kann er nun unmittelbar die fristlose Kündigung aussprechen und die Herausgabe der Wohnung verlangen, so Auer Witte Thiel.
Da im Rahmen der Räumungsklage geprüft wird, ob die Betriebskostenerhöhung gerechtfertigt war, ist der Mieter auch nicht schutzwürdig. Ist der Mieter allerdings im Recht, wird die mögliche Räumungsklage abgewiesen und der Vermieter hat sämtliche Kosten (inklusive Gerichtskosten) zu tragen.
Weitere Informationen zum Thema Betriebskostenerhöhung gibt es auf www.auerwittethiel-presse.de. Hier informieren die Anwälte Auer Witte Thiel regelmäßig über wichtige Rechtsfragen und aktuelle Urteile.
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Auer Witte Thiel: Mietrechtänderungsgesetz soll Vermieter besser schützen

Auer Witte Thiel: Gesetzesentwurf will das Mietrecht an die aktuellen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse anpassen

München – Juli 2012: Auer Witte Thiel informiert: Der Referentenentwurf für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (MietRÄndG) sieht vor, das Mietrecht an aktuelle Gegebenheiten anzupassen und die Interessen sowohl des Vermieters als auch des Mieters in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Ein wichtiger und notwendiger Schritt, so die Meinung der Rechtsanwälte Auer Witte Thiel aus München.

Am 23.05.2012 hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen und auf den parlamentarischen Weg gebracht. Das Gesetz will investitionswillige Vermieter stärken. Der Tatbestand der „energetische Modernisierung“ ist neu und umfasst alle Maßnahmen, die durchgeführt werden, um das Mietobjekt energieeffizienter zu machen. Wird beispielsweise eine solche Modernisierung in einem Zeitrahmen von drei Monaten durchgeführt, soll dies den Mieter nicht mehr zu einer Mietminderung in der Bauphase berechtigen.

Darüber hinaus befasst sich das Mietrechtsänderungsgesetz mit Regelungen zum Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. So wird eine Lücke zum Umwandlungsschutz in § 577 a BGB geschlossen. Eine Neuregelung soll das „Münchener Modell“ unterbinden.

Geregelt werden soll außerdem der Umgang mit dem sogenannten Mietnomadentum. Hierzu zählt zum Beispiel das vorsätzliche Nicht-Nachkommen von Zahlungsverpflichtungen. Räumungsklagen sollen erleichtert und der Vermieter durch eine gerichtliche Hinterlegungsanordnung davor geschützt werden, allein durch die Hauptsacheverfahrensdauer wirtschaftlichen Schaden zu erleiden.

Die Rechtsanwälte der Kanzlei Auer Witte Thiel aus München sehen in der Gesetzesvorlage eine erfreuliche Entwicklung hin zu einem verbesserten Verhältnis beider Parteien (Mieter und Vermieter). Es bleibt jedoch abzuwarten, inwieweit sich die geplanten Änderungen tatsächlich in der Praxis auswirken werden.

Die Kanzlei Auer Witte Thiel wird ihre Berichterstattung zu aktuellen Themen rund um das Miet- und Immobilienrecht in den kommenden Monaten fortsetzen. Mehr Informationen zum Thema Mietrecht erhalten Sie unter www.auerwittethiel-presse.de.

Über die Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel

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Auer Witte Thiel: Vermieter sind nicht verpflichtet von Mietern gewünschte Modernisierungen durchzuführen

München – Mai 2012. Auer Witte Thiel informiert: Der Bundesgerichtshof bestätigt, dass Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sind, zur weiteren Modernisierung einer Immobilie bauliche Veränderungen vorzunehmen. Dieses Urteil begrüßen die Rechtsanwälte der Kanzlei Auer Witte Thiel und sehen darin eine Erhöhung der Rechtssicherheit in einer häufig auftretenden Frage zwischen Mieter und Vermieter.
Im Urteil vom 14.09.2011 , VIII ZR 10/11 zum Fall „Gestattung der Modernisierung durch den Mieter“ wurde nun wieder vom Bundesgerichtshof Klarheit geschaffen: Ein Vermieter ist dementsprechend laut diesem Urteil weder dazu verpflichtet, eine von Mietern gewünschte Modernisierung durchzuführen, noch einem Wunsch der Selbstfinanzierung zuzustimmen.
Solange vertraglich zwischen Mieter und Vermieter keine anderen Absprachen vereinbart wurden, liegt es im Ermessen des Vermieters, ob dieser die Modernisierung gestattet oder sie aus finanziellen Interessen verweigert. Dem Interesse des Mieters an zusätzlicher Annehmlichkeit muss laut Urteil kein Vorrang gewährt werden. Selbst, wenn der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchführen möchte, muss der Vermieter nun nicht zustimmen. „Das Urteil bestätigt die Entscheidungsfreiheit des Vermieters über den Zeitpunkt von Investitionen in der eigenen Immobilie. Damit schafft der Bundesgerichtshof weitere Rechtssicherheit in einer wichtigen Frage, die sich häufig beiden Mietparteien stellt“, ziehen die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel ihr Fazit.
Zusätzliche Informationen zu aktuellen Urteilen rund um das Miet- und Immobilienrecht werden von der Kanzlei Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de für Sie bereitgestellt und kommentiert.

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Auer Witte Thiel: Brennstoffkosten müssen laut BGH nach Verbrauch umgelegt werden

Auer Witte Thiel: Entscheidung des BGH stärkt Rechte der Wohnungseigentümer

München – März 2012. Mit einer neuen Entscheidung präzisiert der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 251/10) die Pflichten der Wohnungsverwalter. In einer Heizkostenabrechnung sind die Brennstoffkosten grundsätzlich nach tatsächlichem Verbrauch auf die Eigentümer umzulegen – nicht nach geleisteten Abschlagzahlungen. Die Kanzlei Auer Witte Thiel berichtet über die BGH-Entscheidung. Darüber hinaus muss die Wohnungsverwaltung die Abweichungen zwischen Gesamt- und Einzelabrechnungen in allgemein verständlicher Form erläutern.

Wohnungsverwalter sind dazu verpflichtet, die Heizkosten abhängig vom tatsächlichen Brennstoffverbrauch auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 17. Februar und konkretisierte damit die Erfordernisse an die vom Verwalter zu erstellende Heizkostenabrechnung. Die Rechtsposition der Wohnungseigentümer erfährt durch das Urteil eine erfreuliche Stärkung, so die Meinung der Rechtsanwälte Auer Witter Thiel aus München.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte eine Wohnungsverwaltung eine Heizkostenabrechnung erstellt, in der die im Abrechnungsjahr geleisteten Abschlagszahlungen als Berechnungsbasis eingestellt und auf die Eigentümer umgelegt worden waren. Die hiergegen gerichtete Klage von zwei Wohnungseigentümern, die eine Abrechnung nach Verbrauch forderten, hatte vor dem Landgericht Erfolg. Die Revision der übrigen Eigentümer, die im Gegensatz zur Klagepartei mit der Abrechnungsweise einverstanden waren, verlief hingegen nur teilweise erfolgreich.

Zur Begründung verwies der Bundesgerichtshof darauf, dass in die Gesamtabrechnung alle Zahlungen aufzunehmen seien, die in Bezug zur Beschaffung von Brennstoffen stehen. Hierfür habe der Verwalter eine übersichtliche Rechnung vorzulegen, die alle Einnahmen bzw. Ausgaben enthält und ohne Hinzuziehung von Fachleuten verständlich sein muss. Dies erfordere auch eine genaue Angabe der tatsächlichen Einnahmen und Geldflüsse. Zwar erfülle die Gesamtabrechnung diese Anforderungen, die Einzelabrechnungen hingegen seien in diesem Punkt unzureichend. Verpflichtend seien die Bestimmungen der Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Brennstoffkosten vorsehen, befand der BGH. Die daraus resultierende Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse die Wohnungsverwaltung aufgrund der geforderten Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in verständlicher Weise erläutern, stellte der Bundesgerichtshof fest. Aus diesen Gründen seien die Einzelabrechnungen neu zu erstellen.

Weitere aktuelle Urteile und Kommentare zum Miet- und Immobilienrecht erhalten Sie von der Kanzlei Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werden ihre Berichterstattung über aktuelle BGH-Urteile in den kommenden Monaten fortsetzen.

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Auer Witte Thiel kommentieren Urteil zur Netto-Police

Auer Witte Thiel informieren: Kostenausgleichsvereinbarung ist auch nach Beendigung des Versicherungsverhältnisses wirksam.

München – Februar 2012. Das Landgericht Stendal hat mit Urteil vom 19. Januar 2012 die im Rahmen eines Versicherungsvertrages mit einer sog. Netto-Police vereinbarte Kostenausgleichsvereinbarung (KAV) als wirksam festgestellt. Kunden sind somit auch nach Kündigung oder Widerruf des Versicherungsvertrages zur Zahlung der ausstehenden Raten verpflichtet, wie sie die KAV für die Abschluss- und Vertriebskosten der Vermittlung vorsieht. Demnach sind entsprechende Vereinbarungen weder ein Umgehungsgeschäft, noch ein Verstoß gegen das „Zillmerungsverbot“ im Sinne des §169 Abs. 5 VVG.

Im zur Entscheidung stehenden Fall hatte der Beklagte 2009 eine fondsgebundene Rentenversicherung und zugleich eine Kostenausgleichsvereinbarung abgeschlossen, die ihn zur Begleichung der Abschluss- und Einrichtungskosten in Höhe von insgesamt 1764 Euro, verteilt auf 48 monatliche Raten in Höhe von 36,75 Euro, verpflichtete. Das vom Beklagten unterzeichnete Formblatt enthielt einen Hinweis auf die Trennung der beiden Verträge sowie auf die Regelung, dass bei Kündigung der Police die KAV fortbesteht und die vereinbarten Abschluss- und Einrichtungskosten monatlich weiter zu bezahlen sind.

Der Versicherungsnehmer kündigte nach sieben Monaten die Versicherung und stellte die Zahlungen auch hinsichtlich der Raten für die KAV ein. Diese wurden seitens der Versicherungsgesellschaft angemahnt, dabei wurde auf den Umstand verwiesen, dass die Kündigung vereinbarungsgemäß nicht die Regelungen zur Kostenausgleichsvereinbarung berührt. Das Amtsgericht schloss sich mit Urteil vom 28. Juni 2011 der Auffassung der Versicherungsgesellschaft an, woraufhin der Beklagte Berufung einlegte. Das Landgericht Stendal bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und erklärte die Kostenausgleichsvereinbarung insbesondere aus drei Gründen für wirksam. Der Beklagte hingegen nahm den Standpunkt ein, die Kündigung beträfe beide Verträge, zudem sei die KAV ein unwirksames Umgehungsgeschäft.

Eine Unwirksamkeit ergibt sich nicht aus § 169 Abs. 5 VVG, da bei einer Netto-Police der Rückkaufswert gesondert berechnet wird und hiervon die KAV als Rechtsgrundlage für die Abschluss- und Einrichtungskosten getrennt zu betrachten ist. Es erfolgt daher kein Abzug vom Rückkaufswert, insbesondere ist die Kostenausgleichsvereinbarung auch nicht als Umgehungsgeschäft des § 196 Abs. 5 VVG unwirksam. Entgegen der Auffassung des LG Rostock sind Abschluss- und Einrichtungskosten aufgrund einer eigenständigen KAV unabhängig von den Versicherungsprämien zu zahlen. Es besteht daher keine Ungewissheit über den Rückkaufswert, zumal dieser durch diese Vereinbarung nicht geschmälert wird.

Die Ausgleichsvereinbarung ist auch nicht wegen Verstoßes gegen § 305 c BGB oder wegen Sittenwidrigkeit unwirksam. Das Kostenrisiko ist für den Beklagten in den Vertragsunterlagen erkennbar und somit auch das Kostenrisiko einschätzbar gewesen.

Überdies befand das LG Stendal, dass Versicherungsvertrag und Kostenausgleichsvereinbarung nicht als wirtschaftliche und rechtliche Einheit zu betrachten sind. Eine Anwendbarkeit des § 8 VVG ist somit zu verneinen, ein sog. gemischter Vertrag liegt nicht vor. Vielmehr besteht eine rechtliche Selbständigkeit beider Verträge, weshalb eine Kostenausgleichsvereinbarung auch dann rechtskräftig bleibt, wenn die zugehörige Netto-Police gekündigt oder widerrufen worden ist. Der Vertragsnehmer ist in diesen Fall zur vollen Zahlung der noch ausstehenden Raten verpflichtet

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