awt Rechtsanwälte: BGH entscheidet zugunsten von Lebensversicherern

awt Rechtsanwälte informieren über aktuelles BGH-Urteil zum Rückkaufwert von Versicherungspolicen

München, November 2013: Wird eine Police vorzeitig gekündigt, darf der Versicherer die Hälfte der Sparbeiträge plus Zinsen behalten, informieren die awt Rechtsanwälte über ein aktuelles BGH-Urteil.

Bei frühzeitiger Kündigung dürfen Versicherungen die Vertragsabschlusskosten auch weiterhin verrechnen und müssen lediglich die Hälfte des Sparbetrags nebst Zinsen auszahlen. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az.: IV ZR 17/13 und IV ZR 114/13).

Die awt Rechtsanwälte, die auf ihrer Themenseite Versicherungsrecht weitere Informationen zum aktuellen Urteil bereitstellen, wissen, dass die Abschlusskosten besonders in den ersten Jahren besonders ins Gewicht fallen. Aus diesem Grund wurde zum 1. Januar 2008 ein neues Gesetz verabschiedet, das für die Berechnung des Rückkaufwerts eine Verteilung auf die ersten fünf Jahre vorsieht. Allerdings gilt diese Regelung nach Auffassung der awt Rechtsanwälte nur für Bruttopolicen, bei denen die Vertragsabschlusskosten in den Versicherungsprämien enthalten sind. Anders verhält es sich mit Nettopolicen, bei denen die Vereinbarungen über die Vertragsabschlusskosten getrennt getroffen wurden. Hier lässt sich Fünfjahres-Regelung laut Meinung der awt Rechtsanwälte nicht anwenden.

awt Rechtsanwälte: Abschlussdatum ist entscheidend für die Rückkaufwert-Berechnung

Auch für Verträge, die bis Ende 2007 abgeschlossen wurden, greift die Neuregelung nicht. Hier gilt noch die alte Rechtsprechung, so der BGH. Im konkreten Streitfall hatten zwei Versicherungskunden auf eine höhere Auszahlungssumme nach dem neuen Berechnungsschlüssel geklagt. Allerdings stammten ihre Versicherungen aus 2004 und waren 2009 gekündigt worden. Der für das Versicherungsrecht zuständige IV. Zivilsenat wies die Klage mit der Begründung zurück, dass das

2008 eingeführte Gesetz nicht rückwirkend gültig sei und dies auch nicht vom Gesetzgeber intendiert sein könne.

Welche Versicherungen sind betroffen? awt Rechtsanwälte informieren

Das Entscheidung betrifft Renten- und Lebensversicherungen, die zwischen Ende 2001 und 2007 abgeschlossen und nachfolgend gekündigt bzw. beitragsfrei gestellt wurden, erläutern die awt Rechtsanwälte das BGH-Urteil. Die gleiche Regelung hatte der BGH zuvor bereits für Verträge bis 2001 getroffen, womit nun auch die letzte Lücke geschlossen ist.

Da Provisionen durchschnittlich mit bis zu fünf Prozent und Abschlusskosten mit rund 20 Prozent der Beitragssumme zu Buche schlagen, raten die awt Rechtsanwälte bei Vertragsabschluss unbedingt auch zu einem Blick auf die Abschlusskosten. Denn wie der vorliegende Fall zeigt, ist nicht der Garantiezins alleine ausschlaggebend. Eine Kurzfassung des Urteils stellen die awt Rechtsanwälte hier bereit.

Über die Kanzlei awt Rechtsanwälte

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. awt Rechtsanwälte ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften. Ihren Sitz hat sie in München.

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Auer Witte Thiel: Inkasso via Gehaltsabtretung ist von Jobwechsel unabhängig

München – September 2013: Gehaltsabtretungen gelten auch dann, wenn ein Schuldner seinen Arbeitgeber im Insolvenzverfahren wechselt oder das Dienstverhältnis erst während des Verfahrens eingeht. Entsprechend informiert Auer Witte Thiel über ein Urteil des Bundesgerichtshofs.

Die Abtretung künftiger Gehaltsansprüche ist insolvenzfest. Das bestätigte der Bundesgerichtshof. Laut Urteil gilt die Abtretung in jedem Fall zwei Jahre ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens, egal ob der Schuldner währenddessen seinen Job wechselt oder nicht (BGH Urteil vom 20.9.2012, Az. IX ZR 208/11). Weitere Informationen zum konkreten Fall sowie anderen Insolvenzrechtsurteilen stellt Auer Witte Thiel unter http://www.auerwittethiel-forderungsmanagement.de bereit.

Verhinderung der Lohnabtretung durch Arbeitgeberwechsel liefe Gesetz zuwider

Würde sich die Privilegierung der Vorausabtretung von Arbeitseinkünften einfach durch einen Arbeitgeberwechsel umgehen lassen, liefe dies dem Gesetzessinn zuwider, erklärt Auer Witte Thiel. Inkasso per Gehaltsabtretung dient schließlich genau der Absicherung von Forderungen, weshalb Vorausabtretungen von Lohnansprüchen häufig in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Ratenkreditverträge vereinbart werden. So auch im vorliegenden Fall, wo die Vorausabtretung ein Fahrzeugdarlehen absicherte.

Zwei Jahre nach Abschluss der Abtretungsvereinbarung wurde ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Kreditnehmerin eröffnet. Diese wechselte während des laufenden Verfahrens den Arbeitgeber. Daraufhin forderte der Insolvenzverwalter die pfändbaren Anteile des Gehalts, die er bereits vor Verfahrenseröffnung an die Gläubigerbank überwiesen hatte, zurück. Er vertrat die Auffassung, dass Beträge aus dem neuen Arbeitsverhältnis nicht von der Abtretung umfasst gewesen und daher zu erstatten seien.

Auer Witte Thiel: Abtretungsvereinbarung gilt zwei Jahre ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Das Gericht beurteilte die Sachlage anders und verwies darauf, dass die Abtretungsformulierung „Bezüge aus einem Dienstverhältnis” keineswegs zwischen bereits bestehenden und künftigen Dienstverhältnissen unterscheide. Daraus folgt, dass abgetretenen Forderungen im Vorfeld des Verfahrens lediglich nach Gegenstand und Umfang bestimmt sein müssen. Wer letzen Endes als Drittschuldner (Arbeitgeber) auftritt, ist zunächst nicht von Belang. Vielmehr genügt es, diesen bestimmen zu können, wenn die Lohnforderungen entstehen, führt Auer Witte Thiel aus. Im Inkasso-Fall des BGH musste die Bank den strittigen Betrag also nicht zurückzahlen.

Über die Kanzlei Auer Witte Thiel

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Auer Witte Thiel: Berufung auf Obliegenheitspflichten nicht immer möglich

München – August 2013: Normalerweise führt eine Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers dazu, dass der Versicherer im Schadenfall leistungsfrei ist, erläutert Auer Witte Thiel. Hat die Versicherung die Leistung jedoch abgelehnt, ist auch eine Berufung auf die Obliegenheiten nicht mehr möglich. Auer Witte Thiel informiert über ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs.

Geklagt hatte ein Versicherungsnehmer, der von seiner Wohngebäudeversicherung die Leistungsübernahme für Frostbruchschäden erstreiten wollte. Diese waren infolge eines Heizungsausfalls entstanden. Der Gebäudeeigner gab gegenüber der Versicherung an, noch um den Zeitpunkt des Ausfalls vor Ort gewesen zu sein, jedoch nichts von einem Heizungsausfall bemerkt zu haben. Die Versicherung warf ihm vor, das leer stehende Gebäude weder ausreichend geheizt, noch die Wasserleitungen entleert zu haben. Somit habe er die vertraglich vereinbarten Obliegenheiten verletzt, was zu einer Kündigung seitens des Versicherers führte. Weitere Informationen zum Fall stellt Auer Witte Thiel auch auf der Versicherungsrecht-Themenseite zur Verfügung.

Daraufhin bat der Versicherungsnehmer seine Assekuranz per Anwaltsschreiben, den Sachverhalt noch einmal zu überdenken und gab nun plötzlich an, dass seine Frau zuletzt im Gebäude gewesen sei. Obwohl die Heizung an besagtem Datum bekanntlich schon nicht mehr funktionierte, sei es zu diesem Zeitpunkt noch warm gewesen. Der arglistige Täuschungsversuch wurde von der Versicherung erkannt, die anzeigte, noch Rückfragen für die Bearbeitung klären zu wollen. Da sie am selben Tag aber auch die Kündigungsbestätigung und die Erstattung der überbezahlten Prämien verschickte, verwirkte sie das Recht, sich auf die Obliegenheitsverletzung berufen zu können. So entschied der BHG, nachdem der Kläger in den Vorinstanzen gescheitert war.

Auer Witte Thiel: Wer arglistig täuscht, verliert Leistungsanspruch

Normalerweise, so Auer Witte Thiel, ist mit einer arglistigen Täuschung jeder Zahlungsanspruch verwirkt. Da sie aber erst nach der Kündigung erfolgte, habe sie laut BGH keinen Belang mehr. Denn der Schutz vertraglich vereinbarter Obliegenheiten gilt nur, solange sich die Versicherung prüfungs- und verhandlungsbereit zeigt. Mit der Leistungsablehnung endet die Leistungsfreiheit wegen arglistiger Täuschung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. März 2013 – IV ZR 110/11).

Eine Möglichkeit, sich wieder auf die Obliegenheitsverletzung berufen zu können, gibt es jedoch, erklärt Auer Witte Thiel: Nämlich, indem die Versicherung ihrem Klienten klar anzeigt, dass sie anschließend wieder in die Sachprüfung eintreten will.

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Auer Witte Thiel informiert: veraltete Schallschutznormen sind kein Mietmangel

München – August 2013: Der Bundesgerichtshof befasste sich jüngst mit der Frage, ob eine unzeitgemäße Tritt- und Schallschutzdämmung einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellt. Über das Urteil und den konkreten Fall berichtet Auer Witte Thiel.

Im vorliegenden Fall, über den Auer Witte Thiel unter näher berichtet, hatte der Wohnungsmieter eines 1952 nach dem Krieg wiederaufgebauten Altbaus geklagt. Streitpunkt war die Tritt- und Schallschutzdämmung zwischen seiner Obergeschoss- und den darüber liegenden Dachgeschosswohnungen. Letztere waren im Zuge eines Dachgeschossausbaus 2003 entstanden. Die Vermieterin hatte im Dachgeschoss auf einer Fläche von 21 m² den Estrich entfernen und erneuern lassen. Auf weiteren, 96 m² und 59 m² großen Flächen, war der alte Estrichbelag nur abgeschliffen und verspachtelt worden.

Der Mieter monierte nun, dass die Schallisolierung weder 1952 noch zum Zeitpunkt des Dachgeschossausbaus den geltenden Schallschutzstandards entsprochen habe und minderte die Miete 2007 um 20 Prozent, erläutert Auer Witte Thiel den Hintergrund des Tatbestands.

BGH gibt Revision statt: Vermieterin muss Mietminderung nicht akzeptieren

Während das Amtsgericht der Klage stattgab und das Mannheimer Landgericht die Berufung der Vermieterin zurückwies, gab ihr der Bundesgerichtshof schließlich recht. Der VIII. Zivilsenat kam zu dem Urteil, dass eine Altbauwohnung keinen schallschutztechnischen Mangel aufweist, solange der Tritt- und der Luftschallschutz den DIN-Normen entspricht, die zum Zeitpunkt Gültigkeit besaßen, an dem das Gebäude errichtet wurde. Die einzige Ausnahme sind anders lautende, schriftlich fixierte Abreden, führt Auer Witte Thiel ergänzend aus.

Im konkreten Fall, so der BHG, sei die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz viel zu gering gewesen, um ihn mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung vergleichen zu können. Nur dann nämlich, erläutert Auer Witte Thiel, ist es möglich, auf die zum Datum der Änderungsarbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Im vorliegenden Beispiel sei dies jedoch in keinster Weise gerechtfertigt, so das Gericht.

Demnach ist der Tritt- und Luftschallschutz in einem Gebäude vertragsgemäß, wenn er den Standards zu Zeiten der Errichtung entspricht (Urteil v. 5.6.2013, VIII ZR 287/12). Darüber hinausgehende Anforderungen, so Auer Witte Thiel, können Mieter nicht verlangen.

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Auer Witte Thiel informiert über Gesetzesänderung im privaten Insolvenzrecht

München – August 2013: Am 7. Juni beschloss der Bundesrat das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte. Damit wird das Restschuldbefreiungsverfahren von bisher sechs auf drei Jahre halbiert, informiert Auer Witte Thiel.

Sofern die Verfahrenskosten und mindestens 35 Prozent der Schulden beglichen sind, können sich Existenzgründer und Verbraucher künftig bereits nach drei Jahren von ihren Restschulden befreien lassen. Bisher war eine Restschuldbefreiung nicht vor sechs Jahren möglich, erläutert Auer Witte Thiel. Dies liegt auch im Interesse der Gläubiger, so die Kanzlei, die unter weitere Informationen über die Gesetzesreform bereitstellt.

Viele Gläubiger gehen bisher trotz langwierigem Verfahren leer aus, weil den Schuldnern Anreize fehlen, sich um Begleichung der Forderungen zu bemühen. Dies ändert sich mit der Insolvenzrechtsreform. Schuldnern stellt sie einen schnelleren wirtschaftlichen Neustart in Aussicht, während Gläubiger von dem damit verbundenen Zahlungsanreiz profitieren und nach drei Jahren nun zumindest einen Teil ihrer Forderungen erhalten.

Auer Witte Thiel: Insolvenzplan nun auch in Verbraucherinsolvenzverfahren möglich

Unterstrichen wird der Zahlungsanreiz von einer Anordnung zu Beginn künftiger Insolvenzverfahren. Demnach muss ein Antragsteller auf Restschuldbefreiung einem Erwerb nachgehen oder sich zumindest um eine angemessene Arbeit bemühen. Andernfalls können Gläubiger jederzeit einen schriftlichen Versagungsantrag stellen. An dieser Insolvenzverfahrensregelung ändert sich nichts, so Auer Witte Thiel.

Nicht ausgeschlossen ist dabei die Möglichkeit der Einigung: Erstmalig können mit der Reform nun auch Insolvenzpläne in Verbraucherinsolvenzverfahren eingebracht werden. Das heißt, dass Schuldner – unabhängig von gesetzlichen Quoten und Verfahrensdauern – mit ihren Gläubigern Regelungen für eine individuelle Entschuldung treffen können, erläutert Auer Witte Thiel. Kommt es zu einer Einigung, ist der Weg für einen finanziellen Neubeginn frei.

Besserer Schutz für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften

Eine weitere, wichtige Neuerung betrifft Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften. War es bisher so, dass die Kündigung der Mitgliedschaft durch Vollstreckungsgläubiger oder Insolvenzverwalter einem Wohnungsverlust gleichkam, sollen insolvente, natürliche Personen mit Inkrafttreten des Gesetzes vor diesen Folgen geschützt werden.

In ihren wesentlichen Teilen soll das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte am 1. Juli 2014 in Kraft treten. Eine rückwirkende Geltung für laufende Insolvenzverfahren ist – ausgenommen die Einbringung eines Insolvenzplans – nicht angeordnet.

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Kanzlei Auer Witte Thiel informiert über Kündigung wegen Zahlungsverzug

München – Juli 2013: Weder § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB sind auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug anwendbar. Das stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil klar. Die Kanzlei Auer Witte Thiel informiert über die Hintergründe des Richterentscheids und erklärt, was das Urteil für Vermieter bedeutet.

Laut Bundesgerichtshof gelten für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs andere Vorschriften, als für außerordentliche Kündigungen aus dem gleichen Grund. So bezieht sich § 543 Abs. 2, Satz 1, Nr. 3 BGB, der als Voraussetzung einen Mindestmietrückstand von zwei Monatsmieten oder eine Verzugsdauer von zwei Monaten in Folge vorsieht, alleine auf außerordentliche Kündigungen. Bei einer ordentlichen Kündigung darf dieser Schwellenwert dagegen unterschritten sein, verweist Auer Witte Thiel auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012 (Az. VIII ZR 107/12).

Bundesgerichtshof urteilt: Gesetzliche Maßgaben für außerordentliche Kündigung gelten bei ordentlicher nicht

Zu seinem Urteil kam der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem ein Mieter zunächst wegen Nichtzahlung bzw. unvollständiger Zahlung seiner Heizkostenvorschüsse in Verzug geraten war. Seine Vermieterin kündigte ihm deshalb fristgemäß. Nachdem er rechtskräftig auf Zahlung der Ausstände verurteilt worden war und diese schließlich auch beglich, geriet der Mieter mit der laufenden Monatsmiete in Verzug. Daraufhin kündigte die Vermieterin erneut fristgerecht. Der Mieter ging in Revision, sodass sich schließlich der Bundesgerichtshof mit dem Fall befasste, so Auer Witte Thiel.

In seiner Entscheidung vom 10.10.2012 (Az. VIII 107/12) kam der BGH zu folgendem Ergebnis: Bei einer ordentlichen Kündigung ist § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht anwendbar. Daher habe die Vermieterin mit ihrer Kündigung auch nicht zwei Monate bis zur rechtskräftigen Verurteilung des Mieters am 15.11.10 warten müssen. Das Mietverhältnis sei am 5.10.2009 wirksam beendet worden.

Auer Witte Thiel: Dieses Fazit können Vermieter aus dem BGH-Urteil ziehen

Vermieter haben also auch dann die Möglichkeit, ein Mietverhältnis ordentlich zu beenden, wenn der Mietrückstand des Mieters mehr als eine Monatsmiete aber weniger als zwei beträgt, erläutert Auer Witte Thiel das BGH-Urteil. Auch wenn die Verzugsdauer einen Monat übersteigt, zwei aber noch nicht erreicht, darf der Vermieter ordentlich kündigen. Der zweimonatige Kündigungsschutz nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entfällt in diesem Fall.

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Auer Witte Thiel informiert über wegweisendes BGH-Urteil zu Krankenversicherungsverträgen

München – Juni 2013: Krankenversicherungen nach § 193 Abs. 3 Satz 1 VVG gelten erst als wirksam gekündigt, wenn dem Alt-Versicherer die Bestätigung einer Anschlussversicherung zugegangen ist. Rückwirkende Gültigkeit auf den Kündigungseingang bei der Versicherung besteht nicht. Auer Witte Thiel erläutert das Urteil des IV. Zivilsenat des BGH und den zugrunde liegenden Fall.

Im konkreten Fall hatte ein privat krankenversicherter Kunde einen neuen Versicherungsvertrag mit einem weiteren Anbieter abgeschlossen und den Vertragsbeginn zunächst wegen Verzögerungen bei der Kündigung mit dem Altanbieter – mit Einverständnis der neuen Versicherung – vom 01. Februar auf den 1. Dezember 2009 verschoben. In einem zweiten Schreiben vom 10. Juni 2009 widerrief der Versicherte den Neuvertrag jedoch komplett, woraufhin ihn die Folgeversicherung auf Zahlung der ausstehenden Prämien verklagte. Weitere Informationen zum Fall stellt Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-versicherungsrecht.de zur Verfügung.

Während die Klage vor dem Amtsgericht abgelehnt worden war, gab ihr das Berufungsgericht für den Versicherungszeitraum vom 01. Dezember 2009 bis zum 01. April 2010 statt. Der Beklagte ging in Revision, woraufhin der BGH das Landgerichtsurteil auflöste und den Fall erneut an das Berufungsgericht übergab.

Vermeidung von Doppelversicherungs-Gefahr liegt bei Versicherungsnehmer

Das Berufungsgericht kam zu dem Schluss, dass der ursprüngliche Vertrag vom 12. Dezember 2008 mit der Kündigung nicht fristgerecht zurückgenommen worden war. Denn das Widerrufsrecht war bei Eingang des Schreibens bereits abgelaufen, sodass sich der Widerruf nach § 8 Abs. 1 VVG nur noch auf die geänderten Vertragsbestimmungen beziehen konnte, erklärt Auer Witte Thiel. Der Ursprungsvertrag kam also wirksam zustande. Das sah auch das Gericht so und verurteilte den Beklagten zur Zahlung der ausstehenden Prämien.

Versicherung muss Klarheit über die Wirksamkeit einer Kündigung haben

Allerdings können Krankenversicherte bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des ersten Versicherungsjahrs kündigen. Diese Frist wäre im vorliegenden Fall eingehalten gewesen. Die tatsächliche Wirksamkeit der Kündigung hängt jedoch nicht nur vom rechtzeitigen Eingang bei der Versicherung und ihrem unmissverständlichen Inhalt ab, sondern auch davon, ob die Altversicherung rechtzeitig Kenntnis über das Bestehen einer Anschlussversicherung hatte. Die Bestätigung war dem Beklagten am 18. Juni 2009 von seiner bestehenden Versicherung zugegangen. Ferner muss in Fällen wie diesen geprüft werden, ob eine Mindestversicherungsdauer vereinbart wurde, die einen maximal zweijährigen Kündigungsausschluss bedeuten kann, ergänzt Auer Witte Thiel.

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Auer Witte Thiel informiert: Mietspiegel ist gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen

München – April 2013: Mit dem aktuellen Mietspiegel haben Mieter wie Vermieter einen fundierten Leitfaden an der Hand, um die Angemessenheit von Wohnungsmieten einzuschätzen. Über die Funktion und den rechtlichen Stellenwert eines qualifizierten Mietspiegels informiert die Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel.

Der aktuelle Münchener Mietspiegel gilt für 500.000 frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet und dient vorranging dazu, das Mietpreisgefüge transparent zu machen. Vermieter können Mieterhöhungen anhand des qualifizierten Mietspiegels begründen. Gleichzeitig müssen die Begründungen spezifischen Richtlinien des Mietspiegels genügen, erläutert Auer Witte Thiel. Mehr zum Münchener Mietspiegel stellt die Kanzlei unter www.auerwittethiel-mietspiegel.de zum Nachlesen zur Verfügung.

Auer Witte Thiel: qualifizierter Mietspiegel schafft Klarheit in Erhöhungsfragen

In Bezug auf Mieterhöhungen legt der Mietspiegel klare Kriterien fest. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden, wobei zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen müssen. Für bestehende Mietverhältnisse gilt, dass die Mieterhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Ob die aktuelle Miete für eine Wohnung angemessen ist, können Vermieter anhand des qualifizierten Mietspiegels ermitteln, indem sie die Ausstattungsmerkmale ihrer Mietwohnung(en) vergleichen.

Auer Witte Thiel erklärt, welche Wohnungsmerkmale sich auf Mietpreis auswirken

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt neben der Lage, Größe und Ausstattung zunehmend auch die energetische Ausgestaltung einer Wohnung eine Rolle. Sie wurde im aktuellen Mietspiegel verstärkt berücksichtigt, sodass es zum Beispiel für Warmwasser, das mit Strom erzeugt wird, Abschläge gibt. Zuschläge können Vermieter hingegen für Merkmale wie ein zweites Badezimmer, hochwertigen (neuen) Bodenbelag oder eine moderne Küchenausstattung berechnen.

Wollen Vermieter die Miete anpassen, müssen sie den Mieter schriftlich informieren und die Erhöhung begründen. Hierbei können sie entweder ein Sachverständigengutachten vorlegen, auf drei Vergleichswohnungen verweisen oder den qualifizierten Mietspiegel zur Begründung heranziehen, informiert Auer Witte Thiel.

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Rechtsanwälte Auer Witte Thiel teilen ihr Expertenwissen in Kabel 1-Reportage

München – Februar 2013: Tobias Steiner, Rechtsanwalt der Kanzlei Auer Witte Thiel, tritt in der Reportage “Das §-Schlupfloch: Clever gespart“, aus der Reihe „Abenteuer Leben“ des Fernsehsenders Kabel Eins, als Experte auf. In dieser Funktion kommentiert Steiner rechtliche Situationen die immer wieder zu Unklarheiten führen. Beleuchtet werden die Bereiche Arbeitsrecht, Mietrecht, Zahlungsverzug und Mahngebühren, EC-Kartenverlust und Widerrufsfrist bei bestellter Ware.

Thema der Reportage sind so genannte „Paragraphen-Schlupflöcher“, also unklare rechtliche Sachverhalte, die immer wieder zu Unklarheiten und Auseinandersetzungen führen. Tobias Steiner ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit hervorragenden praktischen und theoretischen Qualifikationen. Darüber hinaus gehören das Reise- und Tourismusrecht sowie die gerichtliche Beitreibung von Verbraucherkrediten zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten bei Auer Witte Thiel. In Rahmen des Kabel Eins-Berichts stellt er sein Fachwissen unter anderem zu Themen des Mietrechts zur Verfügung. Mehr Hintergrundinformationen zur Sendung stellen Auer Witte Thiel auch unter http://www.auerwittethiel-tvreportage.de zur Verfügung.

Auer Witte Thiel über Paragraphen-Schlupflöcher im Mietrecht

Dem Thema Mietrecht – einer der Schwerpunkte der Rechtsanwälte Auer Witte Thiel – wird in der Kabel Eins-Reportage viel Platz eingeräumt. Eines der Themen, die hier aufgegriffen werden, ist die Pflicht der Grundstückseigentümer zur ordentlichen Beleuchtung der Eingangsbereiche. Im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht hat der Grundstückseigentümer dafür Sorge zu tragen, dass der Zugang zum Grundstück ausreichend beleuchtet ist – allerdings erst ab 7 Uhr (OLG Celle Az. 9 U 192/03). Somit ist die im Bericht aufgegriffene Beschwerde eines vor 7 Uhr arbeitenden Zeitungszustellers nicht zulässig, erklärt Tobias Steiner von Auer Witte Thiel.

Des Weiteren wird die Frage „Wer übernimmt die Wartungskosten für Rauchmelder?“ gestellt. Das Amtsgericht Bielefeld gab der Klage eines Mieters statt und entschied, dass die Instandhaltung von Rauchmeldern Vermietersache ist, sofern nicht anders im Mietvertrag vereinbart (AG Bielefeld Az. 17 C 288/11).

Um das Rechtsgebiet Mietrecht dreht sich auch die Frage nach der Betriebskostenzahlung im Falle eines vorzeitigen Auszugs während eines noch laufenden Mietverhältnisses. Laut Urteil des Amtsgerichts Leipzig muss der Mieter die Heiz- und Betriebskosten bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen – auch wenn er diese Kosten nicht mehr selbst verursacht. Zuviel gezahlte Kosten bekäme der Mieter so oder so nach erfolgter Betriebskostenabrechnung zurückgezahlt.

Auer Witte Thiel kommentieren häufige Rechtsirrtümer

Neben diesen drei genannten Beispielen aus dem Mietrecht beleuchtet die Reportage weitere Rechtsgebiete. So werden Fragen wie „Wer haftet bei EC-Kartenverlust?“ oder „Gilt die Widerrufsfrist erst bei Erhalt der Ware?“ beleuchtet und geklärt. Verbraucher erhalten hierdurch wertvolle Rechtstipps. Die jeweiligen Situationen werden anschaulich anhand von Fallbeispielen dargestellt und anschließend von Tobias Steiner sachkundig kommentiert.

Unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil1-1.211971 und http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/videos/clip/schlupfloch-clever-gespart-teil2-1.211975 kann der Beitrag angesehen werden. Die Textversion der Sendung steht unter http://www.kabeleins.de/tv/abenteuer-leben/paragraphen-schlupfloch/schlupfloch-clever-geld-gespart-1.210924 bereit.

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Auer Witte Thiel: Mietrechtsänderungsgesetz modernisiert Wohnraum-Mietrecht

München – Januar 2013: Der Bundestag hat am 13.12.2012 die bereits seit längerer Zeit geplanten Mietrechtsänderungen beschlossen. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird das Wohnraum-Mietrecht aktualisiert.
Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel erläutern die wichtigsten Neuerungen.
Der Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz behandelt vier Regelungskomplexe: Contracting, energetische Modernisierung, Vorgehen gegen Mietnomadentum und Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Auer Witte Thiel gehen auf die wichtigsten Punkte ein und stellen unter http://www.auerwittethiel-mietrecht.de weiterführende Informationen zur Verfügung.
Zum ersten Mal gibt es mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz Regelungen zum Contracting, also der energiesparenden Wärmelieferung durch externe Anbieter. Zukünftig braucht der Vermieter keine Zustimmung des Mieters mehr, um auf Contracting umzusteigen – Voraussetzung ist allerdings, dass die Umstellung kostenneutral verläuft. Das bedeutet zum Beispiel, dass die Kosten für die Umstellung dann auf den Mieter übertragen werden können, wenn aufgrund des Contractings seine Heiz- und Warmwasserkosten nicht steigen. Dank des neuen Gesetzes ist die Umstellung für den Vermieter wesentlich problemloser durchzuführen, so Auer Witte Thiel.

Auer Witte Thiel begrüßen Neuerungen zur energetischen Modernisierung

Ein weiterer Punkt betrifft die energetische Modernisierung vermieteter Gebäude als Beitrag zur Energiewende. Dank der neuen Regelungen werden sowohl Vorteile als auch Lasten energetischer Modernisierungen gleichmäßig auf Mieter und Vermieter verteilt. Ein Mietminderungsanspruch kann künftig erst nach 3 Monaten geltend gemacht werden, wodurch für den Vermieter Anreize für Investitionen geschaffen werden. Wie bei allen Sanierungen kann der Vermieter auch hier laut geltendem Recht jedes Jahr bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Weiterhin werden Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter dadurch erleichtert, dass als Begründung nun ausreicht, sich auf Pauschalwerte zu berufen. Mitunter teure kostspielige Sachverständigengutachten sind nicht mehr notwendig. Auer Witte Thiel begrüßen die Neuerungen als einen wichtigen Schritt zu mehr Rechtssicherheit für modernisierungswillige Vermieter. Zudem fällt die Härtefallregelung bezüglich Unzumutbarkeit von Kostenerhöhungen in Zukunft weg – beziehungsweise wird die Härtefallprüfung in das erst später folgende Mieterhöhungsverfahren verschoben. Da der Abwägungsmaßstab nicht verschärft wird, ist der Mieter auch bei gegebenem Härtegrund vor Mieterhöhungen geschützt. Die dadurch entstandenen Verzögerungen fallen nun weg, und der Vermieter erhält wesentlich mehr Planungssicherheit.

Bei regulären Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist zukünftig eine Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent vorgesehen.

Auer Witte Thiel informieren über Regelungen zu Mietnomadentum

Die Reform legt darüber hinaus Maßnahmen fest, um das so genannte Mietnomadentum noch gezielter anzugehen. Vor allem Kleinvermietern kommen diese neuen Regelungen sehr zugute, erklären Auer Witte Thiel. Gerichte sind nun verpflichtet, Räumungssachen präferiert zu bearbeiten. Eine neue Sicherungsanordnung kann den Mieter verpflichten, für die Nutzungsentgelte, die bei langer Prozessdauer anfallen, eine Sicherheitsleistung zu stellen und so den Vermieter vor finanziellen Schäden zu schützen. Bei Nichtbefolgung kann eine Eilräumung eingeleitet werden. Grundlage für die Neuregelung ist die so genannte „Berliner Räumung“. Das Modell bedeutet die Durchführung einer Räumung, ohne dass die Gegenstände in der Wohnung weggeschafft oder eingelagert werden müssen.
Weiterhin behandelt das Mietrechtsänderungsgesetz die Schließung von Lücken bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen. Die Umgehung des Schutzes vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre durch das so genannte „Münchener Modell“ wird nun unterbunden. Das Münchner Modell umging den Schutz, in dem die von einer Personengesellschaft gekaufte Wohnung vor Umwandlung in Wohnungseigentum durch einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden konnte.
Am 1. Februar 2013 wird sich der Bundesrat im zweiten Durchgang mit dem Beschluss des Deutschen Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz beschäftigen.

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Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel ist eine wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei und vertritt mehrere deutsche Versicherungsgesellschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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